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樓市 紅五月波動不太大 二手房交易量下滑
據《新聞晨報》報道，新政已經滿月，根據以往的成交走勢以及二手房市場的持續影響，紅五月新房市場將會呈現量價齊升，但漲幅不會過大。二手房市場5月份的交易量將會持續小幅下滑。盡管交易量急劇萎縮，但賣傢的整體心態較為平穩。因此，5月份二手房的成交均價並不會有太大的波動。
二手房：多看少動，或有"撿漏"的機會
近期的二手房交易已經不再像前兩個月那麼"好談"瞭，因為買賣雙方的價格分歧正在擴大，賣傢不肯松，買傢不願"屈服"。機構統計顯示，上月二手房成交數量環比下滑超過7成。在業界普遍認為未來一段時間二手樓市將呈現"量調價穩"之際，不少賣傢和購房者卻能明顯感到二胎土地買賣任何問題免費諮詢，"最近的市場吃不準"。
"神奇"的換房經歷
最近，汪先生成為辦公室的"紅人"，一到午休時間，就有同事過來打聽他神奇的換房經歷。原來，此前"新國五條"出爐後，二手房市場仿佛打瞭雞血，交投一下子被激活瞭，汪先生所在的錦江樂園板塊也不例外。"整個3月份，穿著西裝的中介成瞭小區裡最忙碌的人，晚上七八點都有人來看房。"汪先生試探性的跟幾個中介進行瞭交流，得知目前小區在售房源的價格比去年底高瞭約兩成，於是他也有瞭置換的念頭。在選定好目標購房區域後，趁著周末，他和傢人在中介門店開始瞭"地毯式"的看房之旅。
很快，一套位於定西路的110平方米、報價240萬元的房源引起瞭他的註意。掛牌中介表示，這套房自今年春節掛出後一直未成交。房子是高層電梯房，樓層稍差且朝北向，但價格比區域均價低出許多。經過一番比選，汪先生最終決定出手置換，他原有的住房很快售出，每平方米單價較購入的房源要高。汪先生坦言，雖然也有人勸他說購入的房子有一些硬傷，以後再想脫手可能會比較折騰，但在他看來，在與原住房小區環境、房齡相差不多的情況下，"定西路的單價低於錦江樂園"--這是最打動他的因素。
同樣有著置換想法的錢女士，卻遇到瞭"幸福的煩惱"。本月，她準備將自己位於莘莊板塊的一套小戶型次新房房源售出，再置換到市中心區域居住。"當時我的想法是以最低130萬元的到手價售出，中介卻表示可以掛135萬元到手。"錢女士覺得已經到瞭自己的心理價位，便委托中介掛牌。但讓錢女士意想不到的是，當天晚上，中介就帶著看房客上門看房，離開後不久便致電錢女士表示對方準備"下定"。
錢女士顯然被這樣"閃電式"的交易過程嚇瞭一跳，她趕緊以購房者的身份，向其他中介咨詢購買該區域同類房源的價格。"其他中介報給我的價格普遍在160萬元的賣傢到手價，我一下子沒瞭方向。"經過再三考慮，錢女士決定先行撤牌觀望。"最近的市場價格有點看不懂，雖然這套小戶型房源就算按掛牌價賣出也不會有太多損失，但我很擔心中意的房源價格漲幅更高，到時候連找地方住都會有問題。"
買賣雙方預期價格相差5%
還有的賣傢則處於"高不成低不就"的尷尬中，眼見前期二手房成交火爆，羅先生準備將自己正在出租的一套臨近虹橋區域的地鐵房售出，購買一套別墅。經過與中介溝通，由於小區為2000年以後的商品房，房型較好，且小區內多為自住需求，很少有房源掛出。"唯一可參考的是去年底售出的一套較低樓層的房源價格，於是我決定在那套房子成交價的基礎上加價20%。"然而，雖然看房客一波接一波，但真正願意坐下來談價格的卻是鳳毛麟角。"現在鬱悶的是，就連附近新村房的價格也都水漲船高瞭，讓這套房子大幅降價出售我肯定心有不甘，但又擔心今後樓市調控力度若再度加強，自己的損失可能會更大。"羅先生表示。
買賣雙方對房價的預期存在差異，是導致目前二手成交躊躇不前的主要原因。上海中原新梅共和城分行經理江超認為，最近賣傢出售房源的迫切感減弱，而3月的火爆市場，更使得賣傢看好後市，不會輕易降低價格。買傢方面，仍然期待政策細則能打壓房價，因而看低後市房價，買賣雙方的價格差大約在5%左右。比如一套"和福花園"94平方米的兩房，目前的掛牌價在275萬元左右，而買傢的心理價格為260萬元，相差15萬元，因而遲遲沒有成交。而上海中原通州分行經理孟敏也表示，區域內主力房源是總價在550萬元－650萬元左右的三房，買賣雙方心理價差達5%，實房貸二胎利率最低的銀行任何問題免費諮詢際每套房源的差價達到30萬元左右，賣傢對價格緊咬不放，毫不松動，買傢心態則往往會繼續等待政策落實調控房價，這是目前二手房成交乏力的主要原因。
21世紀不動產上海銳豐泗涇店分行經理表示，4月泗涇板塊的成交量環比減少約8成，同比上升約3成，掛牌量環比減少2成，與去年同期持平。4月份減少的掛牌房源主要是業主主動撤牌所致。其原因是4月市場報價和業主心理預期不一，部分業主有賣轉租傾向。另外，二手房客戶方面，受首付含稅的成本增加影響，部分轉而求購一手房，分流的需求也致使部分板塊新房項目出現價格上的提升。
5月新房和二手免稅房是熱點
對於剛需買傢來說，是挑選新盤還是淘二手房，主要還是要從自身情況出發。因為，目前市場上的新房和二手房往往在區域位置、周邊配套、項目本身的產品類型、房源的價格等方面均有差異和優劣性。因此，並沒有統一的標準去衡量是挑選新盤好還是挑選二手房好。由於新政時效的繼續影響，5月份的樓市情況依舊會以新房和"免稅房"作為置業熱點。
漢宇地產市場研究部監測上海市二手房成交數據顯示，截至2013年4月30日，共成交20015套，環比下滑71.6%。其中住宅(公寓、別墅、洋房新裡)產品共成交19325套，環比下滑72.3%。漢宇地產分析師朱春峰指出，4月二手房交易量出現大幅回落的原因主要在於上月受到"新國五條"細則所引發的交易透支等因素，未來幾個月二手房交易量將步入相對平穩的調整期。也有業內人士指出，在未來政策面相對平靜的前提下，購房者不妨定下心來理性選房，從自己的實際需求出發，多看少動，或將有"撿漏"的機會。
因此，當置業新房時可多考慮一些居住氛圍相對成熟、周邊配套已經基本完善的社區。而在選擇二手房時需要註意該套房源是否符合"免稅房"的條件以及所選"免稅房"的跳價幅度是否離譜。
貼士：
一二手房價格"倒掛"主因在於
1、地理位置，雖然新盤和二手房樓盤均處於同一個板塊中，但從地理位置上看，二手房樓盤更集中在商業的中心附近，所占的位置相對較好。
2、新房供應量有限，例如目前周康的交易主戰場已經轉向瞭二手房市場。
3、新項目的品質、產品類型等指標未必優於部分二手房樓盤。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-13/09172190778.shtml
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