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天津徹底放開限購救樓市新房成交大跌四成
蔡胤
今年4~5月，在取消"藍印戶口"的末班車效應下，天津樓市呈現出火爆局面，一時吸引瞭各方註意。而隨著上周五晚間一份"徹底"的限購取消政策的公佈，天津樓市再度成為業內關註焦點。
5月底"藍印戶口"政策取消，加上今年以來的樓市下行，雙面夾擊著這個需求本就不旺盛的城市。
研究機構日前提供給《第一財經日報》的數據顯示，限購取消前的第三季度，天津新房成交同比下降瞭四成，而遠郊區縣高端項目的去化速度則更加悲觀。
成交驟降
天津擁有比鄰近的河北等省份更低的高考分數線，更是有山東、河南等高考競爭激烈的高分大省無法企及的高錄取率。因此，"藍印戶口"(買房落戶政策)被認為是十年來拉升天津郊區縣樓市的最大因素之一。價格相對低廉的遠郊樓盤吸引瞭大量外地購房者。取消"藍印戶口"的"大限"來臨前，為子女追趕落戶末班車的購房者趕赴天津，投資門檻較低的武清等郊區縣樓市，出現火爆的購房場景。
數據顯示，藍印戶口取消後的天津樓市，眼下正面臨種種焦灼的考驗。
DTZ戴德梁行天津公司日前提供給本報的數據顯示，2014年第三季度，系列限購政策的放松，並未促成天津住宅市場實質性回暖，天津市新建商品住宅共新增402.43萬平方米供應面積，環比下降16.8%。住宅市場的持續走低已傳導至供應層面，天津的高端項目開發商推盤節奏明顯放緩。
與此同時，三季度，天津新建商品住宅共成交187.36萬平方米，環比下降35.24%，同比則下降39.14%。同期，天津新建商品住宅成交的平均價格為每平方米10831元，環比上升13.32%，呈量跌價漲。
關於價格逆勢上揚的原因，DTZ戴德梁行認為，主要是天津市內六區成交占比上升、遠郊區縣成交占比下降所致。
9月，天津的土地成交量也出現下滑。根據克而瑞的統計，天津土地公開交易市場9月有28宗土地成交，較上月減少8幅，成交的總建設用地面積環比下降47.93%；成交的規劃建築面積約為132.88萬平方米，環比下降49.20%。
與此同時，土地的供應似乎還在增加。9月，天津新增公告土地35幅，其中26幅為工業用地；居住類用地有3幅；商業類用地有5幅；綜合類型用地供應1幅，整體供應量上漲。
在DTZ戴德梁行天津及山東總經理高炬看來，雖然當前信貸環境改善、政策寬松，但天津樓市的市場信心暫未被顯著提振。
"此番市場調整主要由於前期積累庫存過高、房價上漲過快等市場因素所致，故持續時間將超越以往，預計本年內，開發商為完成年度銷量指標，以價換量趨勢仍將延續，住宅價格已不存在上漲動力。"高炬分析。
早前，中原地產首席分析師張大偉曾指出，對於天津這樣一個城市來說，藍印戶口的取消基本就等同於起碼20%的客戶流失，對於本來已經逐漸失控的市場來說，這跟銀行借錢二胎年息種突然影響，不論對購房還是投資，都有非常大的心理沖擊。
眼下，由於受藍印戶口取消影響，天津遠郊區縣樓市成交下滑尤為嚴重。三季度，遠郊區縣商品住宅成交套數降幅在天津四大區域(市內六區、環城四區、濱海新區、遠郊區縣)中最高，達67.33%。
積極救市
樓市危局之中，天津出臺瞭最為徹底的解除限購新政進行救市。
10月17日，天津市國土房管局等六個相關部門發文對房地產市場調控政策進行調整，今後購房無需核查住房情況，取消非本市戶籍居民傢庭買房時需提交繳納社會保險證明、個人所得稅納稅證明的限制性規定。同時，天津一並取消對境外機構、境外個人和港澳臺地區居民、華僑在本市購房的有關限制性規定。而在房貸方面，執行央行[微博]"9·30"新政。天津樓市新政2014年10月30日起執行。
與此同時，天津還宣佈取消對商品住房戶型設計"90平方米以下戶型占70%以上"的限制性規定。
"雖然此前大多數城市的70/90政策已不嚴格實施，但大多數還是以變相取消或減少比例的方式來規避該政策，尚沒有任何一個地方公開取消。這一次天津取消這一限制，意義深遠，基本也是對上一輪房地產調控政策的否定。"對此，易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱評價道。
據丁祖昱觀察，繼9月30日央行和銀監會表明態度後，天津也在二線城市中第一個呼應"930政策"，關於天津取消限購的原因，他認為，直接原因就是天津樓市面臨巨大壓力。
據丁祖昱提供的數據，天津今年1~9月的商品住宅成交金額和面積均下降瞭19%，2.83年的土地消化周期也在二線城市中居前列，僅次於寧波、大連、青島和杭州。由此看來天津的供求壓力巨大，而其中濱海新區更是壓力之源。
偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉則認為，天津由於過往規劃、發展方向等方面的原因，地方樓市供應量大、存量大，而人口、人才資源則遠低於北京的量級，京津人口流動困局的破題，或許也需要從放開住宅購買開始。
事實上，雖無法與北京媲美，天津仍然吸引瞭諸多房企。出於對"京津冀一體化"紅利的期許，萬科、恒大、綠地、遠洋、泰禾等房企均積極在天津開發項目。今年4月初，泰禾曾溢價200%、以6億元總價在天津武清拿地。
"房企在天津拿地，一定要對區域做出充分判斷，供量較大的區域，拿地一定要謹慎。"一位業內分析人士提醒道。
附表 天津三季度樓市數據
供應：新融資2胎利率多少免費諮詢試算建商品住宅共新增402.43萬平方米，環比下降16.8%
成交：新建商品住宅成交187.36萬平方米，環比下降35.24%，同比下降39.14%
土地：9月，成交的總建設用地面積環比下降47.93%，規劃建築面積約為132.88萬平方米，環比下降49.20%
數據來源：DTZ戴德梁行天津公司
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-10-23/07482956645.shtml
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