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內容來自sina新聞

房地產基金誰來敲響預警鐘聲

  系列調控政策令地產開發商資金管道被動收緊,這對於房地產基金正是市場機會所在。權威數據顯示,2012年內為房地產項目融資的房地產基金出現井噴式增長:截至目前,僅深圳一地正在運轉的房地產基金就有2100傢,註冊地在天津則有近1000傢。

  國五條等一系列調控政策,對市場的影響應該說是短期的,因為旺盛的需求還在,供應卻一直被壓制。"3月初,全國房地產投資基金聯盟的發起單位及副會長單位--德信資本董事長陳義楓在接受《安傢》記者采訪時表示。

  但對於地產開發商而言,系列調控政策將令之一緊:信貸收縮在所難免,開發貸、按揭貸都將立刻收緊,融資的窘迫在所難免。而這對於熱火朝天的房地產基金而言,正是市場機會所在。

  權威數據顯示,剛剛過去的2012年,為房地產項目融資的房地產基金出現井噴式增長。截至目前,僅深圳一地正在運轉的房地產基金就有2100傢,註冊地在天津則有近1000傢。

  清科研究中心去年底的研究報告顯示,本土私募房地產投資基金,分為兩類:以鼎暉房地產基金、普凱投資、高和投資為代表的獨立私募房地產投資基金,以及由房地產企業成立基金管理公司並發起設立的房地產基金。截至去年年底,房地產基金領域以37起投資案例和48.13億美元的交易規模,躍居各行業案例數量和投資金額榜首。

  本土投資者對房地產基金的熱情也開始高漲。截至去年年底,共有41隻私募房地產基金募集到位51.15億美元。其中,由本土機構募集的基金數量及金額占比分別超過80%和70%。

  人民幣募資上竄

  與幾年前外資地產基金的大量湧入不同,目前境內的房地產基金一般都采用人民幣募資。根據部分房地產基金專業人士的預計,人民幣募資有望在2013年超過外資。

  一位外資房地產基金人士對筆者說:"跟境內基金相比,我們基本沒有競爭優勢,因為外匯結算非常復雜,資金審批程序繁瑣,並且房地產公司如跟我們合作,合作主體還要變更形式。"

  外資房地產基金跟內資房地產基金相比的優勢,或在於對項目的盡職調查和投資後管理都更嚴格。"比如,投資後管理,我們會派人在項目上全程跟蹤,而非全部交由房地產公司;對外打款超過一定的額度,要求必須跟我們商議決定。"這位人士說。

  房地產基金一般分為債權融資和股權融資。債權融資的退出方式,一般會設定為在房地產項目開始銷售的時候,或第一輪銷售時就退出。股權融資方式,則要待地產項目全部銷售完畢之後方才退出,時間比債權融資方式要長。

  中國人民大學金融學教授趙錫軍說:"債權融資需要抵押物,並且要付利息,對風險監控更嚴格。房地產項目必須四證齊全,再加上足夠的抵押物。債權融資的杠桿,使得拿到這塊的融資不是很容易。而股權融資進入之後,能擴大股本,使得債券融資也變得相對容易,並且不用付息,可以參與項目管理。"

  深國投信托一位負責投資業務的高級管理人士則表示,房地產股權信托需到銀監會前置報備,滿足"四三二"的要求,即四證齊全、30%自有資金、二級開發資質。所以,現在開發商較傾向於跟基金公司合作,一方面監管可以過關,另一方面房地產基金運作也能省一些稅。

  不同的地產開發商在拿地、建築等具體方面優勢各不相同。前述外資房地產基金人士就表示,如果一個項目設定的收益非常高,那麼投資人需要從拿地的過程中就已經介入,但目前還未出現如此操作的房地產基金。出現歷史頗短的中國房地產基金管理人,還需要通過實戰來提高水平。

  





  開發商當GP

  "對於房地產基金的選擇,有幾條原則:一是要跟前20名的地產商合作,這樣萬一出事瞭至少不會跑路;二是項目區域要好,至少三線城市以上的項目;三是具體的項目要滿足IRR(內部收益率)25%以上,銷售凈利潤率15%以上。"一位機構投資人表示,條件可謂苛刻。這也是房地產基金被指"高利貸"的原因之一。

  從投資收益上看,房地產基金如以GP(General Partners,一般合夥人)身份參與項目的發起和管理,其投資金額占股本的1%-3%,收益占項目總利潤的20%;而房地產基金LP(Limited Partners,有限合夥人)的行業平均預期收益,則一般為年化15%-30%。

  在GP和項目開發商合作模式上,一種方式為"瀑佈式",即在合約中規定優先獲益部分;另外一種就是"保底式",GP會與項目開發商約定每年的一個保底收益,在此基礎上再談增長部分的收益。

  上述深國投信托人士對筆者說:"一般地產基金采用有限合夥制架構,開發商任GP,收取募資額的2%-3%作為基本管理費,利潤則與LP二八分成。"

  金融行業對房地產的緊縮政策,使得房地產企業的資金面非常緊張,以前房地產企業可以通過銀行 二胎房貸貸款全省皆可處理上市、信托、銀行融資,如今這些渠道大門正在被逐漸關死,房地產基金遂成瞭開發商日益倚重的救命稻草。

  自2010年始,大型房地產開發商如金地、遠洋地產、綠城集團、萬通地產等紛紛與金融機構合作,成立瞭房地產基金管理公司。它們的優勢是儲備項目較多、對於項目的瞭解較為深入,但在一些研究人士看來,其風險也正在於此。

  陳義楓認為:"如果基金管理人的發起方是房地產開發商,管理人不應刻意來做跟開發商的關聯交易。"因為,"這些由開發商成立的基金管理公司,容易讓人質疑其在項目上的選擇:是否會把利潤好的項目留給開發商自己,而把風險高的項目留給客戶。另外,如何控制關聯交易的風險?"

  陳義楓表示,如果房地產基金投資的是開發商自己的房地產項目,那麼項目資質、盡職調查、風險評估、合同條款等都存在潛在的風險因素,對於這些情況房地產基金的LP則未必能充分知曉,構成瞭潛在的信息不對稱風險。





LP短板建融南投信義建融

  能夠吸引足夠的LP加盟,是房地產基金募集成功的前提;能夠吸引成熟投資人,更是行業健康發展的關鍵。

  但目前國內的現狀是,由於國情的制約、以及行業本身的不成熟,目前房地產基金募資的對象非常狹窄,從性質上看,國內房地產基金的LP主要是民營企業主和民營企業本身,很少有專業投資機構進入。

  此外,房地產股權基金"4+1"或者"3+2"(即投資4年或3年,分紅1年或2年)的退出模式,也成為募資的一大障礙。

  "房地產基金項目的時間比較長,一般都為4年到5年,而投資人往往較傾向於快進快出。如果要長期投資,則會考慮得更多,對基金的投資能力、判斷能力、專業性等要求都很高。"趙錫軍分析認為。從這層意義上來分析,雙方訴求的不一致,從根本上制約瞭行業向健康方向得到進一步發展。

  可資參考的是,在美國房地產基金的募資和運作模式與一般的美式PE類似,采取合夥制形式,由基金管理公司作為GP,聯合房地產商進行項目投資,但LP一般都是大學基金、養老基金等傳統美資PE的LP來源,項目存續期很長。"一般來說,我們的基金存續期較長的在10年左右,投資期一般是3年,持有期7年到8年。"前述外資房地產基金人士介紹說。

  另外,在拓展客戶渠道上,目前中國的房地產基金尋找LP時,主要依賴信托、銀行高端財富管理、私人銀行及第三方理財機構。這些中介銷售渠道往往也更傾向於期限短、回報高的項目,從而盡快實現自身的利益,但對於房地產基金本身的成熟而言卻並無裨益。

  上述深國投信托人士說:"目前人民幣房地產基金的募集對信托渠道極為倚重,占到相當大的一部分。"而信托實際上是循環滾動發行的類固定收益類產品,距離能理解房地產投資風險的成熟投資人標準尚遠。

  值得註意的是,很多小型的房地產基金的LP實際為募資項目潛在業主,從本質上講這種形式的房地產基金隻是"炒房團"的演進版而已。

  在限購政策的影響下,現在的炒房團已經不是投入幾百萬元買多套房子,然後用租金去養房,而是炒豪宅,即聯合少數人成立"房地產基金",在前期就參與到意向項目之中,投資標的一般是市區內總價較高、價格前景堅挺的大戶型豪宅,待物業建成後即歸公司所有,成為公司持有物業。對於這種曲線繞開諸多法律和規定的行為,目前尚無任何規范性文件。

  

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-16/11232072107.shtml

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