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商品房預售資金監管趨嚴 北京房地產業洗牌提速

  "預售資金監管政策出臺的目的,主要是為瞭防止開發商資金鏈斷裂影響到房地產項目的開發進度,進而給購房者、銀行等利益方帶來損失,以及防止"爛尾樓" 的出現;其次,實施專款專用,可以有效防止開發商攜款外逃等現象的出現。"李慧忠認為,這樣或有意或無意產生一種效果:開發商降價銷售可能起不到快速回流 資金的作用。開發商可調配的資金額度不再取決於產品的銷售速度,而是取決於工程進度。在竣工之前,銷售款中的相當部分仍是死錢,開發商隻能加快施工進度。

  預售資金的監管,對於房地產市場來說,並非新政策。早在2010年,《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》就曾明確:"商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶,並對其中用於項目工程建設的資金實行重點監管,保證預售資金優先用於工程建設。"

  中小開發商受沖擊最大

  李慧忠不無擔心地指出,預售資金的收緊,會讓基 於預售情況而制定拿地節奏的開發企業,徹底打亂節奏,"現在土地市場比較熱,但開發商的資金鏈一旦吃緊,拿地結構放緩,從而疊加出現的則是在推盤策略上的 放緩。"李慧忠表示,一旦預售資金從嚴,開發商則會借助於現房銷售來彌補損失。

  超過2000億元的定金及預售款,占到整個房地產開發資金的1/3,"這一政策的重申勢必會加速整個市場的洗牌。"高和投資金融分析師李慧忠在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出,在開發商所有的資金鏈中,相當一部分核心來源是通過預售實現的,"這將會影響到接下來開發商拿地及推盤的策 略。"

  "理性的開發商面對中央政府強硬的調控決心,加快銷售才是首選。但加快銷售又得不到錢,開發商也面臨著困局。"李慧忠說道。

  "房地產調控政策大致可以分為三大類別:供給層面、需求層面和資金層面。供給層面主要涉及土地供給政策、預售證等問題;需求層面主要涉及限購令等問題; 資金層面主要涉及購房者的房貸問題、房企信貸問題、利率問題、預售資金監管等。"李慧忠告訴本報記者。而此前的行政手段主要集中在供應及需求層面。

  上述分析人士指出,在其看來,未來三個月之內就很有可能出臺房產稅,"去年我們也和政府職能部門有過溝通,去年年底就有中和二胎這樣的苗頭,但當時一些市場變化未能實現,而現在的時機更合適一些。"

  值得註意的是,去年4月份對《辦法》進行征求意見時,經濟適用房並未列入預售資金監管的范疇。而最新發佈的《辦法》中,將經適房預售資金監管也納入其中,以保障購房者的資金安全。

  根據規定,新《辦法》實施後,舊《辦法》將廢止。記者對比新老《辦法》發現,在暫行《辦法》中規定,開發商項目用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、 竣工驗收、完成初始登記四個環節設置資金使用節點。而新《辦法》中,增加瞭1~2個節點。其中規定,項目擬預售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建築 的,可增加"建設總層數達1/2"節點;擬預售樓棟中最高樓棟為10層以上建築的,可增加"建設總層數達1/3"、"建設總層數達2/3"節點。

  而對比6日北京市住建委發佈的《辦法》,商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度後按計劃支取,開發商支取預售款由原來的4個節點,再增加1~2個使用節點。此外,經適房預售資金也納入監管。新辦法將於7月1日起實施。

  新增加1至2個支取節點

內容來自sina新聞

  北京市統計局發佈的數據顯示,2012年,全市房地產開發項目本年到位資金為6112.4億元,比上年增長14.1%。其中,金融貸款為1498.4億元,增長28.3%;自籌資金為1626.1億元,下降6.9%;定金及預收款為2086.8億元,增長37.5%。

  "這次重申這一政策,在執行環節會更嚴一些,但很可能隻是一個過渡政策。"一位房地產分析人士告訴《每日經濟新聞》記者,短期來看,相比於限購、限價,對預售資金的監管是較為有針對性的政策,"不再是一味的去堵,但這依然不能解決核心問題。"

  在《每日經濟新聞》記者的采訪中,多位分析人士都表示,預售資金監管的從嚴,不排除是為日後房產稅的出臺"烘托氣氛"。

  "近段時間以來,房地產市場的資金鏈偏松,但整體供應量又非常少,民間的需求又十分旺盛,調控的效果與理想存在差距。"李慧忠補充道,從之前的限購、限價,到北京市有意執行"限地價、競房價"的土地出讓,"這其實都是整體調控政策的優化升級。"

  但該政策的從嚴,對房地產市場來說,又將面臨新一輪的洗牌。對於中小開發商而言,其自有資金有限,融資渠道相對狹窄,很大程度上將依賴預售款再進行開 發,"預售資金監管制度若嚴格執行,中小開發商受到的沖擊最為明顯,被淘汰的可能性不是沒有。"李慧忠進一步指出,而對於大的開發商而言,自有資金雄厚, 融資渠道也比較多,他們將更傾向於建成現房後再銷售,再把損失的利潤增加到現房售價中。

  繼2010年北京市公佈瞭對商品房預售資金實施監管之後,今年6月6日,北京市住建委再次發佈《北京市商品房預售資金監督管理辦法》(以下簡稱 《辦法》),稱商品房預售資金必須按規定達到一定建設進度後按計房屋二胎 房屋二胎借款銀行任何問題免費諮詢劃支取,開發商支取預售款由原來的4個節點,再增加1~2個使用節點。此外,經適房預售資 金也納入監管。新辦法將於今年7月1日起實施。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-06-13/08422249396.shtml
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