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  吳志輝認為,下半年整體流動性有可能呈現出中性偏緊的狀態,從而導致開發商外部融資成本可能攀升,他建議開發商從現在銀行借貸條件開始加強內部融資,即跑量回款;此外,做好存貨和現金管理,加強風險意識。

  同時,2012年那種寬松的二套房信用條件有逐步收緊之勢,即購房者的資金成本在抬升,使得其收益變窄。吳志輝說,從根本上來說,房地產短周期波動更是一個金融周期的波動,自2012年房地產市場回暖以來,大量的資金湧入,推動價格持續上漲,而逐步收縮信貸,成交量必然會收縮,價格的上漲就會受到影響。他認為,除瞭限價、限購之外,樓市限貸的力度還有較大的壓縮空間,此外還有稅收加碼的可能。

  另一方面,國內實體經濟持續去產能,導致部分地區民間資本危機開始凸現,並制約當地居民部門加杠桿的能力,例如長三角外向型工業城市蘇州、無錫、常州等地。

  炎熱的7月將臨,房地產市場卻已感受到一絲涼意。與5、6月火熱的一線土地市場相比,同期的樓市成交量卻不盡人意。世聯地產數據顯示,5月新房成交超預期下滑。

  吳志輝不無悲觀地指出,資本流出將對房地產市場的購房者和開發商雙方產生影響。未來可能出現的情形是,房屋銷量下滑,庫存增加,總資產周轉率下降。房企利潤下滑,盈利能力轉差,經營現金流量規模減少,短期償付危機出現,不排除出現降價拋售,快速回款獲取現金。

  由於QE退出的預期,美國10年期國債收益率近期飆升,意味著全球性的流動性緊張;投射到國內,商業銀行信貸投放趨於謹慎,社會融資總量和新增貸款在5月份環比雙雙回落。而6月初以來銀行間流動性更是出乎意料的緊張。

  本報記者從一線城市多傢銀行瞭解到,受流動性緊張影響,商業銀行已經收緊瞭住房按揭貸款,其中針對首套房的優惠利率,已有多傢銀行分支機構將之提升至九成或取消瞭。

  吳志輝認為,如果美元指數持續走強,人民幣貶值預期重新出現,資本外流出現,則國內的資產價格必然開始下跌。盡管短期內人民幣仍在升值,但6個月和12月的NDF走勢均已出現貶值預期。人民幣升值預期減弱,意味著資產價格上行壓力削弱。

內容來自sina新聞

資本外流引發樓市轉涼猜想 開發商或跑量回款

  世聯觀察到,3個月Shibor(銀行間同業拆放利率)走勢和商品住宅銷售面積增速走勢負相關,目前Shibor中樞有上移的跡象,這將導致下半年銷量增速下滑。

  "世聯上門客戶維持在高位,預計6月市場成交尚可。由於流動性的轉向,資本流出跡象出現,我們對未來市場開始持謹慎態度:今年銷量增速前高後低。"吳志輝指出。

  更令人擔憂的是市場流動性的突然繃緊。近期銀行間隔夜利率飆升,央行也並未采取措施對沖;外匯占款在5月份的大幅下滑,更是顯示資本外流意圖。

  最壞的可能是,如果央行未能對沖流動性,開發商將面臨銷量下滑帶來的持續挑戰。房企出現長期的償付危機,表現為外部融資困難,投資者對於市場過度悲觀,導致公司雪上加霜,最終房企采取股權融資的方式融資。

  隨著擔憂蔓延,一些預期政策放松、貨幣刺激重現的聲音也出現瞭。光大證券策略分析師徐彪說,最近,預期政策托底經濟的人漸漸多瞭起來,但從6月17日人民日報經濟版頭條文章《經濟增速為何不必再保八》,以及李克強關於激活貨幣存量(就是別指望貨幣高增長,做好目前15.9%的M2往下走準備)講話來看,托底或刺激隻是一種憧憬。

  自2007年以來,國內樓市、資產價格與流動性、信貸高度相關。世聯地產研究總監吳志輝指出,今年以來流動性偏松主要是外匯占款大規模增長導致,而近期受人民幣升值預期減弱、資產價格高土融宜蘭三星土融位和美國退出QE預期等,5月新增外匯占款僅為668億,國內資本外流出現。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-20/07422257065.shtml
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