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在這過程中,深圳在全國最早出現專業房地產公司的發展勢頭,它們不再僅僅是一個項目公司,或者是一個集團公司中負責發展地產業務,而是進一步專業化,隻做地產業務,甚至更進一步細人,隻做住宅或寫字樓、商業物業等。在這方面,萬科是第一個典型,它逐步賣掉瞭自己的禮品制造、影視、飲料、零售等已有市場地位的子公司,專註於住宅業務。後來則出現瞭深國投地產專註於商業物業,以及卓越等專註於寫字樓物業。

其實需要進一步指出的是,進入深圳樓市的資金絕非僅僅是深圳居民的私人財富,還包括瞭周邊地區的私人財富,甚至是全國各地的私人財富。需要解釋的僅僅是:它們為什麼紛紛選擇瞭深圳?

據報道,從3月底到6月底,深圳的前海、蛇口、寶中、龍華等片區,房價普遍上漲超過40%,關內房價也普遍上漲,一些學位房漲幅超過50%,蛇口的新房價格上半年甚至翻瞭一番。由於這些片區是深圳新房集中的地區,所以這基本上意味著深圳新房價格的普漲行情。

深圳房地產:城市的功臣還是罪人?

具體到深圳,2010年9月30日晚上,深圳緊急出臺“限購令”,規定從2010年10月1日起,在深圳暫時實行限定居民傢庭購房套數政策:其中深圳市戶籍居民傢庭(含部分傢庭成員為深圳市戶籍居民的傢庭),限購兩套住房;能夠提供在深圳市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非深圳市戶籍居民傢庭,限購一套住房。

話說,在改革開放之前,中國是一個奉行計劃經濟的社會主義國傢,不存在住宅市場,因為城市的幾乎全部住宅都是公有的,而農村則完全采用自建房居住的方式。

1980年1月1日,駱錦星與港商劉天就,簽下瞭第一份中外合作經營房產的合同書,這就是後來的東湖麗苑,雙方合作共建,港方出資,利潤按深港85%與15%分享。108套房子,賣給香港人,每套不到10萬港元,比香港便宜一大半,一搶而空。立即又建瞭108套。

但是,大規模的資本與財富集聚在一個空間狹小的城市裡,也會導致局部的通貨膨脹,倘若這種集聚的時間比較急促,通貨膨脹便會十分劇烈,超出瞭一個城市正常的承受能力。事實上,今年第二季度深圳的房價暴漲,其結果必然會是一波較為嚴重的局部通脹。通脹當然會導致一個城市的營商成本的急劇抬升。

怎麼辦?隔壁的香港人笑瞭:你們腳下有黃金,可是你們還不知道。

前海、蛇口片區的房價迅速的超過6萬,直逼7萬;寶中則輕松地達到5萬的水平。各種傳說到處在傳揚:蛇口出現瞭20萬元/平米的樓王,前海某樓盤超10倍認購,開盤即遭瘋搶,久已消失的“茶水費”又重現江湖,據說前海該樓盤和科技園某樓盤僅茶水費就要20萬元;有人交瞭訂金的房子賣主情願多賠他30萬元也要爽約不賣瞭……各種消息紛紛揚揚,給人一種瘋狂的感覺。

然而社會主義的中國大陸,從深圳特區開始,各個城市卻把從香港學來的建立房地產市場的經驗,在兩個方面做到瞭極致化:一是,除瞭公營事業從業人員,其他市民一率推給市場解決住房問題,這導致瞭21世紀頭十年中國各大中城市的貧困人口以及進城農民的居住問題陷入困境,並且導致進一步貧富分化。

問題是,與此同時,全國樓市幾乎是紋絲不動,或者最多可以說,在第二季度有所回溫。深圳樓市的瘋狂與全國形成瞭劇烈的反差,引起全國的驚嘆。

與此同時,深圳過去20年裡已逐步成為中國主要的高科技產業基地和科技創新中心,這吸引瞭許多創業者來深圳,也增加瞭中低端住宅的需求。

但是從十八大之後,中央決策層事實上已經意識到瞭這個問題,並且由於實體經濟的增長乏力,需要發展服務業來拉動經濟,實現產業的轉型升級,而金融業是生產性服務業的核心,所以決策層顯然已下定決心籍由推動金融自由化進程,提升金融深度,並借互聯網金融的創新,改變中國在全球的落後局面。因而有人稱2015年一系列金融改革措施為中國的“金融大爆炸”

1993年12月,第三次全國城鎮住房制度改革工作會議,董日臣介紹深圳房改經驗,有三個轉變:“一是逐步完成住房實物分配向貨幣工資分配的轉變;二是逐步由財政和企業負擔轉向財政、企業和個人三方負擔,並最終完成向個人負擔轉變;三是逐步完成福利型向商品型的轉變。國務院房房改領導小組組長李鐵映十分重視深圳的房改經驗,向全國提出瞭與深圳經驗吻合的房改思路:以出售公有住房為側重點,售、租、建並舉,政策配套,逐步形成市場。

對深圳的房地產行業來說,則具有以下特點:一是,雖然在2010年深圳實現瞭特區外擴到全市,“關內外一體化”,但無論是原關內還是原關外,新增房地產建設用地已近於枯竭,從銷售面積上來說,深圳樓市將進一步萎縮,本地市場在全國的地位進一步下降;二是,由於新增用地漸無,深圳轉向以“城市更新”和二次開發為主,這也是國內城市中最早出現此一轉型的,深圳地產企業獲得的這種經驗,在全國也仍是領先的,那麼此種經驗仍將在全國建立一種專業優勢;三是,由於供應趨減,但需求卻仍然暢旺,因而深圳房價仍將逐漸上行,行業的平均利潤率將繼續高於國內其它城市;四是,由於本地市場日漸萎縮,行業將進一步出現人才外流,深圳房地產行業在全國的領先地位將逐步結束。

深圳房地產市場為何有如此不同尋常的表現?比較流行的解釋有二:一是“3。30房地產新政”,2015年3月30日,央行[微博]、住建部、銀監會聯合發佈《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》,將二套房最低首付比例調整為不低於40%;同時財政部與國傢稅務總局[微博]又聯合發佈,從3月31日起,個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年下調為超過2年。雖然此政策對樓市有較強的刺激作用,但是不足以解釋深圳此波暴漲;二是由於3月26日馬興瑞出任深圳市委書記的消息證實,關於“深圳直轄”的傳言刺激,這一解釋雖然貌似合理,其實沒有幾個人會真的相信由於馬書記到任就會有深圳直轄,地產商放料雖猛,但是此傳言極端不靠譜,沒有人會依據此類消息進行重大的投資行為。

由於中國金融市場發育的遲緩,這些私人財富的投資管道相當狹窄,大部分隻能投資於房地產、股市或者存放在銀行。相比較於中國經濟過去35年的高速成長,中國的金融市場為何一直發育遲緩?本人揣測,主要的原因是執政者對金融投機有恐懼癥。從1998年朱鎔基主掌中國經濟決策開始,亞洲金融危機的陰影就一直揮之不去,決策層就患上瞭“泡沫恐懼癥”。2008年全球金融危機之後,中國房屋貸款人轉移“4萬億”投資計劃迅速而不計後果地出籠,本身就是恐慌心理的表現。

這真是一門好生意!深圳市立即成立瞭深圳經濟特區房地產公司(即後來的上市公司“深深房”),駱錦星也不幹副局長瞭,當董事長兼總經理。

此外,由於深圳早在1991年就在全國率先建立瞭資本市場,深圳領先的地產公司得以領風氣之先,較早地進行股改上市,這樣既獲得一個穩定的融資平臺,同時也接受市場的監督和監管,迫使自己強化公司的治理結構,公司得以專業化、透明化運作,這也是深圳許多優秀的地產公司都是上市公司的原因所在。

然而樓市萎靡不振很快就令嚴重依賴房地產收入的地方政府叫苦連天。到去年下半年,同樣體察下情的中央政府又逐漸放松二線以下城市的管制措施。2014年6月,呼和浩特市在全國首個取消“限購令”,到2015年第一季度,全國就隻剩北上廣深等5個城市未取消限購令,而國傢有關部門也隻要求北上廣深四個一線城市主城區不可取消限購措施。

限購這幾年,深圳房價一直堅挺,部分特定概念片區、學位房則一直在以不低的幅度上漲。但到瞭2015年3月底之後,深圳房價卻突然呈現爆發式上漲。



來源:前海傳媒 作者:林嶺東

一是深圳本地市場上,深圳的地產公司從1998年起開始不再局限於在經濟特區內開發項目,而是走出二線關,在關外地區儲備土地,開發項目,將深圳的居住佈局拉到“全域深圳”的水平。

第三個原因,是從股市退出的資金選擇進入樓市。在3月份股市達到一個高點之後,許多老股民選擇清倉退出,出於對未來樓市的樂觀預期,大舉進入樓市。應該說,深圳本地居民的私人財富頗具規模,相當比例進入房地產後,對房價有相當的拉抬作用。

“金融大爆炸”將會帶來什麼結果?有人認為,這將會導致中國從工業資本主義轉向金融資本主義。我認為這個說法有道理。中國將會因此形成2-3個全國性金融中心和若幹個區域金融中心,財富向這些金融中心進一步集中,這些城市也將因此而加強對整個中國經濟的控制。我認為,北京、上海和深圳比較有可能成為三個全國性的金融中心,而其中深圳的特點將會是私人財富的管理中心。成因我將會在另一篇文章中詳細分析。

二是從1998年全國房地產市場啟動,深圳房企在汲取1992年異地開拓經驗教訓的基礎上,構建更加成熟的全國業務鏈條和內部管理架構。

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20150909/102923197209.shtml

【“35歲深圳的35個問題”】之三

1998年初,當朱總下決心啟動房地產市場以刺激經濟增長應對亞洲金融危機時,他再一次來到深圳調研,並把萬科董事長王石[微博]請到北京作他的房地產顧問。

1998年到2010年,可以說是深圳房地產業的黃金時代。

這裡面最重要的是要解決怎麼賣土地使用權的問題。拍賣嘛。1987年12月1日,深圳市國有土地體制管理辦公室主任劉佳勝主槌,9傢“三資企業”、25傢中資企業,競拍一塊土地,駱錦星任董事長的深房以525萬的價格中標,每平米611。3元。這個項目讓深房賺瞭一兩千萬。4個月後,1988年4月12日,七屆全國人大第一次會議通過修改憲法草案,將原憲法中禁止出租土地的“出租”二字刪去,規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。

不過,由於在全國最早探索建立房地產市場,深圳成為瞭中國房地產市場的引路人,也培育出瞭中國最早的一批市場化的專業房地產公司,這些房地產公司後來走出深圳,征伐全國,也將深圳的專業經驗帶到瞭全國,同時作為中國房地產市場的黃埔軍校,為行業培養瞭大批人才。下一部分再對此展開分析。

有人說,因為股市火爆,所以許多熱錢來瞭深圳。這隻是表面現象,而且隻是現象的一部分。

許多經濟學傢都說過,“土地是財富之母”。這句話有兩層意思。一層意思是,土地有神奇的孕育生命、增殖財富的功能:你種下一粒玉米,經過一輪玉米的生命周期,可以收獲幾千粒玉米,投資回報率是幾千倍。另一層意思是,由於土地有增殖能力,因而在資本主義階段成為最為重要的資本來源之一,土地因為可以產生地租,因而具有更高的產權價值。

香港可以說是把土地的資本價值發揮到極致的城市之一。由於香港政府掌握瞭大部分的土地,因而向地產商批地獲得的收入成為政府長期穩定的財政收入來源之一。

20世紀70年代末的中國人,隻認識到土地的第一種財富價值,還沒認識到第二種財富價值。執政黨在通過革命建立政權後逐步將全部土地無償收歸國有時,肯定沒有想到30年後可以再把這些土地一片一片地賣出去大賺其錢,而且出售的還隻是使用權而已。這真是革命的巨大額外收益。

香港人一語驚醒夢中的深圳人。可是有一道橫亙在面前的難題:憲法規定,土地國有,不允許出租,更遑論出售。

1979年時的深圳市房地產局副局長駱錦星,和當時的深圳市委書記張勛甫,想到瞭托古改制的好辦法。恩格斯著作裡有,“消滅土地私有制並不要求消滅地租,而是要求把地租——雖然用改變過的形式——轉給社會”,馬克思的著作裡也有,“剝奪地產,把地租用於國傢支出。”

深圳(和整個中國)向香港學習房地產秘笈,但隻肯學一半。

香港人說的是土地。

但這隻是通過賣房牟利的方式,並不解決深圳人的住房問題。特區居民有意見。腫麼辦?依然是向香港學習。1987年7月,深圳市成立“房改辦”,董日臣擔任負責人。年底出臺《深圳經濟特區住房制度改革方案》及《九項配套細則》草案,1998年6月正式出臺方案。

上世紀70年代末,深圳設立經濟特區。特區初創面臨兩個難以克服的困難:一是如何為來深建設者提供住宅?如果仍是建設大量公有住宅並分配使用權,需要大量的資金,但深圳並沒有這筆資金;二是,整個經濟特區需要大規模的基礎設施建設,這也需要大筆資金,但是中央隻給瞭深圳1個億的開辦費,杯水車薪,根本不夠用。

香港房地產市場的一套解決方案就這土地貸款新竹峨眉土地貸款樣移植到瞭深圳特區。而作為國內最早探索房地產市場的經濟特區,這套方案後來又成為整個國傢住房改革的樣板。

深圳房地產是城市功臣還是罪人:房價三個月漲50%

高房價和房地產行業的諸多問題,不僅僅是深圳一個城市的問題,它還是整個中國的問題。這個問題怎麼來的?說起來罪魁禍首竟然也可以說就是深圳。

社會主義中國就這樣從資本主義香港學習瞭房地產市場的經驗。問題是,我們隻學瞭香港的資本主義那一半,沒有學習香港的社會主義那一半。

香港那時還是英國的殖民地。雖然以自由市場資本主義著稱,但是從上世紀40年代末的“貝弗裡奇報告”開始,英國轉向大量吸收所謂“社會主義元素”,建立社會保障體系,走向福利國傢。香港之後也開始跟著走。

1953年香港石硤尾寮屋大火,迫使政府推行第一個大規模公共房屋建設計劃;在經歷瞭“六七暴動”和70年代初的反腐風波之後,出於維穩需要,香港開始推進福利城市建設,1973-1974年推出十年建屋計劃,成立“房委會及房屋署”;1993年推出“夾心階層住屋計劃”和“夾心階層住屋貸款計劃”。

由此,香港的房市事實上形成瞭二元結構。一是市場主導的房地產市場,一是政府主導的房地產市場。在2002年之前,公屋占整個房地產市場的比重約為45%左右。也就是說,低收入人群是靠政府的公屋來解決住房問題的,而夾心層居民也得到瞭政府相當大的支持。

然而可也怪,之前各種行政手段控制不住的各大中城市房價,現在放松“調控”之後,卻再也起不來瞭,尤其是那些二線以下城市,“白不起”。許多專傢斷言,中國房地產市場的調整期已經到來。

二是,地方政府從賣地賺錢的生意裡嘗到瞭甜頭,樂此不疲,越玩越嗨,最後做成瞭地方政府最大的一門生意,形成“土地財政”不說,關鍵是還與民爭利,把房地產市場變成瞭國傢最大的腐敗毒瘤,並且由於強拆血拆,成瞭政權的一個遍佈全國的巨大雷區。此是後話,暫且不題。

2007年之後,中國房地產市場走出一波扶搖之上的行情,短短的三五年時間,大部分城市的房價上漲瞭1-2倍。導致的直接後果是:民怨沸騰。房價列入瞭新時期壓在中國人民頭上的“新三座大山”。朝廷體察民情,2010年之後刻意打壓房價(2010年4月,北京市首先出臺限購令,9月底,北上廣深四大一線城市均出臺瞭限購限貸措施;到2011年1月,已有24個大中城市出臺瞭限購政策。),十二道金牌迭出,終於“遏止住瞭房價過快上漲的勢頭”。

深圳樓市的創業期、黃金時代與白銀時代

整個80年代一直到1997年,可以說是深圳房地產業的創業期。

由於香港的影響,深圳許多人看到未來房地產行業大有可為,因而建立房地產公司,並探索整個房地產產業鏈的各種機會。深圳的諸多國有地產公司諸如深深房、深長城、深振業,以及含有國資背景的混合所有制房企諸如萬科、金地等,紛紛建立並發展起來。房地產策劃咨詢、地產廣告代理、物業管理、地產中介等配套也逐漸形成,至於建築設計、建築工程等,則更成為國內一大重鎮。可以說,深圳最早形成瞭國內的房地產產業體系和生態環境。

內容來自sohu新聞

除瞭在整個產業鏈體系的深入細分,更為可貴的是,深圳的房地產行業早於全國經歷瞭一個完整的房地產周期,從80年代的大膽探索,到1989-1992年的政治嚴冬和宏觀經濟緊縮,再到1993年下半年的嚴厲的宏觀調控,行業從逐步起步、烈火烹油到屍橫遍野、蕭條沉寂,這種景氣周期的體驗教會瞭地產企業許多東西,從經濟危機中活下來的地產公司經受瞭磨練,變得更有競爭力和生存能力。這是後來國內許多沒有經歷過大蕭條的地產公司所無法比擬的優勢。

1992年國內部分地區初現瞭一波房地產開發熱潮,這包括海南、北海、珠海、惠州以及上海浦東,深圳的房地產公司開始嘗試性地走出本地市場,進行全國性佈局,比如萬科、深寶安等都設立瞭諸多外埠子公司,雖然交瞭不少學費,但也最早取得瞭異地開發和全國性公司管理的經驗。

眾所周知,改革開放30多年,中國居民積累瞭巨大的私人財富。據美國波士頓咨詢公司(BGG)估算,中國私人財富規模達到22萬億美元,預計到2018年將增長到40萬億美元;其中傢庭資產超過100萬美元的傢庭約有240萬個。雖然有相當規模的財富轉移到瞭境外,但留在國內的仍占較大比例。

以上五方面在在說明,深圳房地產行業一步領先,步步領先,既為全國房地產行業的發展作出瞭開拓性貢獻,同時也奠定瞭在全國的競爭優勢基礎。雖然深圳一直不肯將房地產業作為城市的一個支柱產業來看待(90年代中期,深圳開始形成支柱產業的概念,但是入選的行業一直是電子信息、商貿物流、金融等三大產業,直到2005年才增加第四個支柱產業:文化創意產業),但在相當長的時間內(尤其是在下文的黃金時代),房地產行業一直在事實上承擔著支柱產業的功能,並且是深圳在全國具有優勢地位的行業。

這兩大原因共同拉動瞭深圳寫字樓市場的經久暢旺。

這個時代有幾個特點:

事實上,過去十多年裡,中國的中西部地區的私人財富已經開始逐步向深圳集中。最近一年則有加快的趨勢。各省許多民營老板甚至長期居住在深圳。這些老板形成瞭深圳高端房地產市場一個重要的購買力來源。

對於中國的許多城市來說,過去20多年更看重的是工業項目的競爭爭奪,但卻忽視瞭另外兩種更為重要資源的爭奪,一是資本(財富),二是人才甚至是人口的爭奪。目前深圳在工業項目的爭奪戰中已沒有瞭多少優勢,甚至變成瞭工業項目的輸出地區,但是在資本(財富)的競爭和人口的爭奪中,卻是具有超強的優勢。這是深圳的幸運。

三是此一階段,正是深圳人口規模急劇放大的階段,從1998年到2003年,深圳市每年凈增加約100萬人口,再之後的5年,每年凈增加約50萬人口,使深圳的人口規模迅速從500萬左右擴大到2008年的1500萬以上。人口的增加拉動瞭深圳房地產需求的暢旺,這一時期有很大一部分時間,深圳每年房地產銷售面積都在1000萬平米左右,在頭幾年可以說是國內規模最大的城市市場之一,這也是深圳能夠躋身於全國四大一線城市的重要因素之一。之後雖然深圳年銷售面積萎縮到500-700萬平米,但行業的年銷售額仍在全國前列,利潤率則是國內市場中最高的之一,因而成為國內地產公司中的香餑餑。

四是由於房地產行業的暴利和快利特點,吸引各種資本和各種力量都介入進來,尤其是各種民營資本的切入,使這個行業不再是一個高冷的行業,而成為一個低門檻的行業,可以說,開發商的平均質素有下行的趨勢。

2010至今,則進入瞭白銀時代。

2010年作為一個節點,主要原因是:一是,中央政府開始出手抑制整個市場的泡沫化,這也就意味著經過10多年的超高速發展,國內市場已經出現瞭供大於求的狀態,也說明市場的需求在過去十多年裡已經得到瞭相當程度的滿足,需求不再像以往那樣強勁;二是,由於供求關系轉變,房地產將告別暴利時代,進入一個正常利潤的階段,這個行業將逐步正常化。不過也正是在此一階段,萬科集團達到瞭自己的顛峰,成為全球最大的房地產公司。

由於內心深處的“投機厭惡”,過去17年裡,中國一直奉行的其實是“金融抑制政策”,中國經濟中的金融深度和金融密度一直比較偏低,市場化程度則更低,金融創新謹小慎微,金融資源配置效率極差,事實上極大地影響瞭中國經濟的質量與效益。

三個月房價暴漲40-50%,深圳瘋瞭嗎?
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