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  雖然今年的商品房和商品住宅成交在去年基礎之上一路高走,但是市場新增供應的增加與原有庫存的壓力,也給年底市場的溫熱一記冷思考。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-03/17582565713.shtml

  據新峰地產、房譜網提供的數據顯示,2013年(截止到12月15日),沈陽商品房供銷量同比大幅增加,其中新增供應面積為2114萬m2,同比去年增加瞭21.6%;銷售面積1565萬m2,同比去年大幅增加瞭31%;普通住宅的成交占比最大,各月平均保持在80%以上,其次為網點,占比6%-7%左右。此外,商業地產占比3%-5%,公寓產品占比2%-3%,別墅產品占比在3%-5%左右。今年商品房各個產品類型呈現出不同的成交結構和趨勢。其中,純居住類產品,如普通住宅、別墅等銷售占比均有提升,而商業、網點等投資類產品減少,公寓占比也在減少。機構分析,這主要是因為調控政策逐漸發揮瞭作用,投資投機類需求受到抑制,而健康理性的市場需求得到釋放。從各產品的分佈區域來看,寫字樓產品分佈相對比較集中,整體營銷體現為租、售或租售相結合的模式。在銷售量上,今年沈河區寫字樓共成交瞭近16萬平方米,占全市寫字樓成交量的5成。於洪、沈北等二環以外的區域,目前沒有寫字樓項目。2013年(截至12月15日)沈陽商品房各類產品銷售面積所占比例

  供求關系

  今年,沈陽商品住宅的庫存量一直處於近幾年的高位。目前,商品住宅的宅庫存量已經達到2800萬平方米左右,可見市場熱銷的背後,眾多開發商面對的是超強競爭壓力,因此"平價走量"成瞭今年多數開發商營銷的基本思路。

  2800萬㎡住宅庫存 熱銷背後現超強競爭壓力

  從截至目前的數據來看,無論從銷售面積還是銷售額,碧桂園集團及旗下銀河城項目,已經可以毫無懸念地問鼎房企和單盤的銷售冠軍。今年碧桂園在沈擁有5個在售項目,目前,其商品住宅銷售面積已經超過瞭排名第五的和平區全區的成交量,同時超過瞭排名第二的中海和排名第三的萬科兩企業之和。

1-12月中旬 沈陽商品房銷售1565萬m2 同比增31%

 區域市場

內容土地貸款台中神岡土地貸款來自sina新聞

  面對不確定的市場因素,開發商今年利用各大營銷節點,加大推售力度,拓寬營銷渠道,多種營銷方式組合並用。開發商的讓利和變通,也是造成今年市場銷售成績不俗的一大原因。另外,從市場均價的走勢也能看出,今年沈陽房價在呈波浪式上升的同時,總體漲幅收窄。可見,價格的適度放松有效地刺激瞭需求。

  環線情況

  什麼樣的產品類型支撐瞭今年一路高漲的銷售總量?從數據中,不能看出,在調控的大背景下,60-120m2的中小戶型剛需產品主導瞭市場的熱銷。

  從今年的商品住宅銷售結構來看,中小戶型占據絕對主導,滿足剛性需求的面積段在60-120m2的產品依然是銷售主力,占商品住宅總銷售量的67%。其中,大部分屬於首套住房的60-90m2的產品,銷售占比接近4成。近兩年,無論是國傢出臺的調控房地產的政策,抑或沈陽的地方性細則或法規,都不直接涉及首套房,因此,小戶型產品整體銷售一直保持在較好的成績。

  從銷售的環線分佈來看,2013年商品住宅二環內外成交量比值接近2:8,打破瞭以往三七開的局面,二環內的區域尤其一環內,未來將主要以商業商務為主,商品住宅新增供應量將會進一步減少,大容積率、高密度、百米以上的高層是主流。而隨著城市化進程的加快,城市擴容,交通配套的完善升級,以及二環外相對較低的價格優勢,二環甚至三環外在未來將成為商品住宅的主戰場。

  2013年,沈陽市商品住宅新增供應量為1806.9萬m2,同比增加21.3%。成交1375.5萬m2,同比增加32.6%,呈現供銷量全線上升的態勢。可見,雖然銷售量同比大幅增加,但今年新增上市量亦處於較高水平,供銷比(供應量除以銷售量)為1.3,市場總體呈現出供過於求的局面。

  從區域市場成交來看,商品住宅區域銷售量排名前三的於洪區、鐵西區、渾南新區三區共銷售瞭783.6萬平方米,占沈陽市商品住宅總銷售量的5成,成為當之無愧的年度熱銷區。

  其中,下半年發力的於洪新區超過瞭上半年的銷冠渾南新區,沖上榜首。這主要是因為:一來於洪區供應產品以剛需為主,迎合市場需求;二是區域整體價格在十區中處於比較低的水平,性價比較高;三是北於洪區眾多品牌開發商的進駐,比如萬科、中海、華潤、保利等極大帶動瞭片區的人氣;而於洪新城,也是諸多大盤熱銷,尤其碧桂園銀河的銷售量創造瞭沈陽單盤成交量的歷史峰值,不僅是於洪區今年奪冠的重要支撐,同時也帶動瞭周邊的成熟度,吸引更多開發商和購房者關註於洪新城這一熱點片區。擁有瞭南北兩大建融台南仁德建融熱銷片區的支撐,在未來一段時間,於洪區還會有比較好的表現。

  縱觀房企和樓盤的銷售排行,依然是品牌開發商及樓盤占據主導,強者恒強。目前入沈的品牌開發商,基本都是多盤聯動,同時運作,全城佈局,產品線豐富,同時品牌及口碑的傳播,亦使得他們在銷售上占據高點和有利位置。

  2013年的樓市可謂一波三折。先是高懸在年初的"國五條"樓市調控令眾房企紛紛搶市場而動,不料政策之寒意尚未來得及消散消費的熱情,就在下半年轉成瞭暖風,一路將房價、地價溫熱至年底,誰知此後的新政再給樓市添上一抹前途未卜。但不論如何,從數據來看,沈陽樓市在今年依然交出瞭一份更好的答卷,截至12月中旬1565萬㎡的商品房成交量比上一年增長30%以上。隻是,近三千萬的商品住房庫存在透露高競爭壓力的同時,也給瞭這個市場一記冷思考。

  單盤來看,碧桂園有三個項目入圍樓盤銷售量排行前十。而碧桂園銀河城,銷售面積超70萬平方米,單盤銷售量創沈陽歷史之最,接近華潤和保利兩公司今年16個在售項目的銷售總和。

  2013年,房地產市場雖然在政策環境的變動中備受爭議,但是依然在最後交出瞭一個滿意答卷。
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