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  如去年底成交的臺湖4-1-017、4-1-010居住、醫療衛生用地掛牌文件中就明確,"本次掛牌出讓宗地的底價由政府土地收益(僅含土地出讓金)和土地開發建設補償費兩部分構成。"土地開發建設補償費為51163萬元,歸屬於一級開發單位北京土地整理儲備中心通州分中心。

  5月23日,北京土地整理儲備中心網站上掛出曾流標的通州運河核心IV-06、07地塊。"流標地塊重新入市,底價也沒降。"北京一傢房企負責拿地的人員魏峰(化名)感慨。

  出讓底價上調並非個案。通州運河核心區底價上漲隻是因為出現流標,才顯得引人註目。

  有瞭前車之鑒,房企似乎摸到一些竅門。5月17日,保利再次出手,投標運河核心區IV-10、11兩宗地,投標樓面價調高到11750元/平米,順利摘得兩宗地。

  例如4月臺湖地塊投標,開發商都給出有效報價,有的大幅超過底價,"像這種情況,底價是高還是低意義就不大瞭,"一房企副總經理表示,"但像部分地塊底價上漲厲害,完全都超過企業預期,這就值得商榷瞭。"

  一級開發成本不是推漲關鍵

  在新崛起的高端板塊朝陽孫河,去年9月龍湖拿下朝陽區孫河鄉北甸西村二類居住用地A地塊,起始樓面價僅為1.86萬/平米;而今年2月首開拿下的F、G地塊起始樓面價,則達到1.96萬/平米,上漲瞭1000元/平米。實際成交價更是水漲船高,從龍湖拿地的2萬元/平米,上漲至瞭首開拿地的2.6萬元/平米。

  臺湖成為今年北京土地市場的熱門區域,出讓底價也在上漲。

  市國土局代償當舖二胎和市發展和改革委員會根據估價結果,結合政府產業政策提出招標、拍賣、掛牌出讓底價初步建議。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-31/08112236880.shtml

  而到今年4月,泰禾競得的011地塊出讓時,一級開發折合建築面積單價為5565元/平米,和前三塊地保持同一水平,但起始價扣除一級開發費用,政府收益達到51667萬元,數十倍於前三塊地政府保底收益水平。

  5月15日,上述兩塊地現場投標,招標底價分別為4.75億元和4.94億元。包括保利、金地在內共有四傢企業投標,結果報價均未達到招標底價。根據測算,兩地塊招標底價折合樓面價均達到11300元/平米,但4傢企業報價折合樓面價隻在9650元-10005元/平米之間。"投標企業沒想到底價漲得這麼高。"魏峰如是說。

  由有資質的評估機構根據評估期的正常土地市場價格,對出讓地塊的出讓底價進行評估並出具評估報告。

  如前年才開始零星供地的臺湖板塊,隨著萬科、首開等房企的進駐,今年已經成為土地市場熱門的區域。5月20日成交的通州臺湖鎮B-23多功能用地,起始價為2.5億元,折合樓面底價3980元/平米。而在去年9月,臺湖104和109多功能用地出讓時,起始價為3.84億元,折合樓面底價僅2176元/平米。時隔8個月,起始樓面價上漲瞭約1倍。

  根據記者從臺湖多個出讓文件內容整理,去年底臺湖出讓的三宗地(簡稱萬科017、萬科014和世紀鴻028地塊),一級開發費用分別為51163萬元、42230萬元和59087萬元,折合建築面積單價在5603元-6533元/平米之間。起始價中剩餘的政府收益分別為2237萬元、1620萬元和2293萬元。

  根據土地出讓文件,招標底價或者掛牌起始價都由兩部分構成,一是土地開發建設補償費,一是政府土地收益。

內容來自sina新聞

  有從事過一級開發的業內人士表示,一大片土地的一級開發成本,如臺湖,如孫河,如亦莊河西區,一級開發成本大概會平攤到二級出讓的多個地塊上。後期出讓底價上漲主要漲在政府保底收益上。



  不過,一些開發商和土地估價機構人士也表示,根據北京市有關規定,出讓地塊土地底價確定,也都有規定的流程。在土地一級補償成本既定的情況下,政府收益預期也直接源於市場預期。

  約一個月前,運河核心區三宗多功能用地招標,成交樓面價隻有9220元/平米。一個月的時間,招標底價每平米漲瞭2000多元,這讓投標企業始料未及。

北京多宗出讓地塊底價上漲 市場預期是根本因素

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  對於這一上漲,業內人士認為,主要是由出讓方式不同造成的。前三塊地掛牌出讓,政府收益在競價階段有可觀的上升空間;泰禾011地塊招標出讓,開發商一次報價,因此政府預留收益空間就大得多。不過從中依然可以看出,同區域地塊,一級開發成本整體處在同一水平,差別較多的則是政府收益。

  市場預期才是底價上漲根本性因素

  一傢房地產央企人士還表示,土地價格對房地產市場的影響,主要還是看成交價格。而從根本上說,成交價格是由拿地企業給出的,並不是受出讓底價決定。"出讓底價會抬高成交價,但更主要的還是開發商基於市場預期給出價格。"這位人士打比方,一塊土地,市場預期成交價在2萬元/平米,那麼出讓底價定在1萬或者1萬5意義都不大。開發商都會在競價過程中把價格抬上去。即便政府按照50%溢價率要求限制總成交價,但通過競保障房,商品房面積少瞭,最終地價還是會上去。

  去年12月28日,亦莊河西區X85R1和X88R1掛出,起始樓面價約8840元/平米;在這之前的8月,X86R1和 X83R1地塊起始樓面價還隻是7200元/平米。

  鏈接

  招標拍賣掛牌出讓底價確定程序(來源:《北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定試行辦法》)

  多個區域地塊出讓底價上調

  北京土地出讓金激增 四個月收入接近去年全年

  市國土局就招標、拍賣、掛牌出讓底價會同市發展改革、規劃、建設、財政等相關部門審議。

  市國土局會同市發展和改革委員會根據審議意見確定最終底價,特殊情況與市發展和改革委員會共同報市政府批準。

  聲音

  土地市場不應有"饑餓營銷"

  "土地市場不應有'饑餓營銷'。"在記者采訪中,不少業內人士這樣表示。要給土地市場降溫,給樓市傳導市場平穩的信號,就需要更科學地制定土地供應計劃,加大土地供應。例如通州臺湖、亦莊河西區等,都有大量土地,"如果開發商知道後期大量的土地很快會供應,還會拼命搶眼前這塊地嗎?"

  平抑地價,需要更科學制定供應計劃,需要在有條件的情況下加大供應,這雖然解決不瞭全部問題,但至少可以解決一些問題。

  (采寫/記者 張旭 袁曉瀾 實習生 張旭東

  攝影/記者 張旭 方王洋)(新京報)

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  北京土地市場再現搶地潮 被指面粉貴過面包

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