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京二手房市場臨時過冬 20%個稅政策被指有名無實
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對於這個冬天的樓市而言，房價高企，貸款支持力度降低，購房成本增加，以及對未來樓市調控下房價將有所下降的預期，使得往年經常出現的年底翹尾行情，在今年很難出現。
近期，各大中介機構均發佈瞭其月度研究報告，報告顯示北京年底二手樓市預期普遍悲觀。從偉業我愛我傢公佈的成交數據來看，11月份新增買房客戶登記量環比上月減少瞭近一成，帶看量環比上月減少瞭15%，購房人群觀望情緒日漸濃重。
這似乎也預示著二手房市場將真正"入冬"。不過曾被認為是降房價"利器"的20%個稅政策，卻並沒有發揮出其本身的作用。據記者瞭解，這一政策從實施以來，基本被中介機構的"避稅法門"消解，影響甚微。
"二手房市場年底的降溫隻是暫時的，而20%個稅政策被消解，則意味著二手房價格出現實質性下降仍需時日。"業內一位分析人士指出。
20%個稅遭"避稅"
"個稅的問題，您不用擔心，我們可以幫您避稅，最後您需要繳的個稅也不過就是4、5萬塊錢。"近日，記者以賣房業主的身份向中介咨詢時，北京海淀區學清路附近一傢中介機構經紀人對記者表示。
這位經紀人表示，按照北京二手房交易中的慣行辦法，買賣雙方簽訂的合約價格為實際的成交價格，而在住建委進行網上簽約時則會以官方的區域最低指導價為準確定網簽價格。由於最終的稅費繳納以網簽價格為基數，因此采用這種"陰陽合同"的辦法可以最終實現少繳稅的目的。
以北京市海淀區學清路一套98平方米的兩居室為例，目前市場價格普遍為45000元/平方米左右，總價約440萬元。而該地區的過戶最低指導價為20000元/平方米，因此總價僅為不到200萬元。
"這樣算下來，您當時購房價格為180萬元，現在以200萬元出售，個人所得僅20萬元，20%的個稅也就是4萬元，這個價格購房者就可以承擔，根本就不需要您承擔。"這位經紀人對記者表示。
不僅繳稅基數可以有所降低，按照政策須嚴格執行的20%個人所得稅也可以通過種種方式進行抵扣。
"按照北京市的相關規定，銀行利息、裝修費、本次交易營業稅、上次交易的契稅等都可以折抵購房差額20%的個稅。"21世紀不動產分析師張磊如是說。
上述海淀區學清路門店經紀人告訴記者，這一門店此前曾經成交過一套"滿五年但不唯一"的二手房。按照區域最低指導價，該房源的網簽價格為200 萬元，原購買價格158萬元，扣除銀行利息、裝修費、本次購房營業稅、上次購房契稅等項目，最終的差額為2.8萬元，需要繳納的個稅僅為5600元。而按 照以前全款1%的執行標準，此房需繳納的個稅為2萬元。
"目前差額20%的個稅在執行層面的確可以通過種種方式進行抵扣，這在原來二手房交易的稅費繳納過程中是從來沒有過的。"一位業內人士表示。
因此，在這樣的政策執行下，在報價方面，除瞭急需賣房改善的部分業主願意主動降價外，大部分業主的報價並未出現明顯松動。
最新數據顯示，11月北京二手房網簽總量為11355套，環比上漲5.2%，同比下滑21.4%。而在成交價格方面，據中原地產市場研究部統計，11月北京二手房住宅成交均價30516元/平方米，同比增長27.16%。
二手房市場入冬
"最近市場情況確實不好，我們一個門店37個經紀人，11月份隻完成瞭35000元的業績。這在近兩年內都出現過。"一中介門店經理告訴記者。
"目前二手房成交量下降的主要原因，一方面是三中全會後的政策預期，另一方面是市場因素，因為房價實在太高瞭，預計這種影響還會持續到年底。"鏈傢地產副總裁林倩對記者表示。
按照林倩的分析，11月份以來，市場的觀望情緒加重，新增供應和需求都出現瞭環比下降，尤其是需求降幅更為明顯。同時，各商業銀行房貸的放款周期拉長，對改善群體的購房行為產生瞭直接影響，成交難度加大，成交量上漲受限。
此外，銀行放款周期拉長的信貸因素也是二手房成交量維持穩定，難以出現上漲的主要原因。據記者瞭解，從目前銀行的放款周期看，大多數銀行的放款已經安排至明年1月，導致部分購房者被迫選擇推遲入市。
"預計12月的成交水平也難以出現明顯起色，年末市場穩中偏冷。"偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉分析認為，四季度以來因各大銀行放貸額度緊張， 房貸利率提高，而給購房人造成的貸款難度增加，購房成本抬高等困難，使得部分資金實力有限的剛需人群不得不暫緩或取消購房計劃。
除瞭政策因素，自住型商品房年前入市對於周邊二手房市場的影響則更為明顯。11月末首個自住型商品房恒大禦景灣 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)進入搖號報名階段。而從該項目所在地豆各莊及其周邊區域中介門店的反饋看，周邊許多剛需購房者都參與瞭搖號，而購房者購買二手房的誠意明顯降溫。
對於自住型商品房的入市會短期內對二手房市場造成沖擊，這已經成為業界的共識。"隨著自住型商品房入市，供應量增大後，一定程度上將分流市場需求。短期內買賣雙方的博弈將進一步加深，年前成交量將繼續維穩。"胡景暉認為。
鏈傢地產市場研究部張旭認為，這種影響目前來看還隻是短期效應，長期影響可能會比較有限。與需求量相比，供應量比較有限，一旦該區域的搖號和分配完畢，項目對區域內市場供需基本面將難以產生影響，市場將恢復到以往正常水平。
"由於大部分二手房小業主對市場的反應較為滯後，所以一般來說，在交易量連續下跌3個月以上，房價才會出現松動跡象，11月份北京二手房市場成交量剛剛出現穩中有降的苗頭，所以房價在未來兩三個月裡仍將慣性上漲。"胡景暉表示。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-12-14/09072537776.shtml
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