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內容來自sina新聞

在“930新政”話題熱度依舊高漲，北京商品房成交開始出現遞增之勢時，11月21日，央行再出救市重招，央行發表降息申明：自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調04%至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25%至2.75%的利率；同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

從以上兩次政策出臺的時間來看，分別在“十一”前一天和11月下旬，政府救市意向十分明確，畢竟，房地產是拉動經濟的重要手段，通過這兩項政策主要目的在於引導房地產市場需求的恢復，從而促進房地產投資由落轉升。業內人士表示，央行降息是在930新政基礎上，進行瞭一次房貸大優惠，對於開發商和購房者來講都是極大的利好。而這兩項政策對於購房人群來講究竟有哪些實實在在的好處呢？以名下已有一套房的北京市民新貸款購買一套200萬總房款住宅為例。同樣是買房，按首套房認定，隻要交60萬元首付，可貸款140萬元，而按二套房認定，首付60%計算，首付則需要120萬元，足足多出60萬元首付款。

千萬級豪宅由於較高的總價，成交周期相對較慢，如何消化高端項目紮堆入市，將是擺在每個項目面前的難題。“能夠滿足終極置業需求的改善型樓盤，目前市場上依然非常稀缺，尤其是在戶型、園區、配套、交通等各方面均能滿足改善居住要求的產品，未來相當長時間都將是市場主角。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

北京樓市前8個月的銷售態勢在頻現冰點之後，央行終於沒有抵擋住房地產下滑的壓力，在國慶節前一天發佈“央行930房貸新政”。一石激起千層浪，瞬間“最強救市政策刺激樓市回暖”之聲不絕於耳。根據該項政策，首套房貸款最低首付款比30%，貸款利率最低7折；認房不認貸，對已結清購房貸款的按首套房政策；在已取消或未限購城市，購買第三套房可貸款。

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2014北京樓市樣本:告別"黃金時代"進入下降通道

2014年已接近尾聲，雖然有央行“9?30房貸新政”以及降息等政策刺激，但從全年的市場成交量來看，多數項目可能無法完成今年的銷售目標。據中原地產市場研究部統計數據顯示：截至12月9日，北京新建商品房住宅合計簽約57995套，但其中有13958套為自住房等帶有保障房性質的商品房，如果剔除這部分，實際上網簽的純商品房隻有4.4萬套，創造歷史最低紀錄。

記者發現，有些剛需樓盤在降價30%後能獲得銷量的提升，而定價相對較高的高端項目多數並未有價格調整。受整體市場影響，今年北京高端項目的市場波動也十分大。數據顯示，2014年1-7月，除3月份之外，北京千萬級以上高端項目在其餘6個月的成交量均在200套以內。一份高端市場研究報告則分析指出：“從市場的波動調整和北京樓市銷售排行榜中，可以看到供應結構正在發生根本性變化。未來這一趨勢或將更加明顯。”

今年以來，受多重因素影響，全國樓市特別是二三線城市房地產成交下滑趨勢明顯，更有眾多城市解除限購政策，以期提振市場信心。日前，位於珠海橫琴的華融琴海灣項目，推出開盤以來的三期產品持續熱銷。據記者瞭解，該項目去年底開盤至今，均價由2.5萬元/平方米，上漲至4.2萬元/平方米，每平方米漲幅達1.7萬元。

告別“黃金時代”進入下降通道

從目前北京樓市第四季度的回暖來看，無疑這兩項救市政策的疊加作用已經逐步顯現。業內人士認為，這兩項政策對於購房者來講是真金白銀的優惠，而對於整個北京樓市來講可以說是一劑強心劑。

??已至年尾，這一年，北京樓市可以說的太多。從年初的開年不利到三四月的“陽春難現”、“金九銀十”慘淡收場再到如今年底收官略顯暖色。回首這一年，也許這是房地產史上最難預測始末的一年，但是這也是最波瀾不驚的一年。如有購房問題可咨詢400-606-6969轉211

然而，這種“以一般車貸利率價換量”的策略並未改變市場整體趨冷的態勢，甚至在央行降息的刺激下，雖然10-11月價格出現瞭輕微反彈，但從最近2個月的實際成交量看，北京樓市還處於調整期，後市走勢依然不明朗。而2014年北京樓市已告別瞭“黃金時代”，成為瞭業內普遍的認知。

“按照樓市的變化規律，一般先是價格暴漲，然後銷售放緩，接著出現銷售兩極分化、部分樓盤滯銷，隨後部分項目打折促銷，最後樓市進入下降通道。但另一部分，表現穩健的高端項目將進入一個良性發展通道。”中國國有經濟研究中心主任助理王文成博士表示。

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以商業貸款100萬元30年貸款為例：首套享受6.55%的基準利率，每月月供6354元；而按二套房認定，基準利率的1.1倍，每月月供6792元；如果真能享受基準利率7折的優惠利率，月供隻需5118元。對比基準利率，7折優惠利率月差額1236元，年差額14832元，30年差額444960元；對比按二套房1.1倍，月差額1674元，年差額20088元，30年差額602640元。

利好政策激活價值新窪地

除此之外，央行降息之舉對於廣大購房者來講亦是實惠頗豐，同樣以商業貸款100萬元30年為例，調整前每月還貸6353.60元，30年利息總和為128.73萬元。調整後每月還貸為6092.28元，30年利息總和為119.32萬元。每月還貸減少261.32元，總共可節省9.41萬元。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-12-27/09035954411065151642197.shtml

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