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馬光遠救市必須要有底線
央廣網財經10月1日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，昨天下午，央行宣佈，對於貸款購買首套普通自住房的傢庭，貸款最低首付款比例設定為30%，貸款利率下限設為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已經結清相應購房貸款的傢庭，為瞭改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策，也就是最近大傢一直在熱議的"認貸不認房"成為瞭現實。
在已經取消或沒有實施限購措施的城市，對擁有2套及以上住房並已經結清相應購房貸款的傢庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水平，也就是說，第三套房的購買也不做強制性限制瞭。市場高度關註的房貸政策調整的消息彌漫許久後終於得以明晰。在房地產市場存在觀望情緒、多地取消限購以及宏觀經濟下行壓力比較大的背景下，樓市一口吞下"限貸松綁"的大力丸，政策影響之大、波及之廣受關註。不過，政策推出的效果如何？房地產市場能否重新煥發生機？恐怕還需多加觀察。
經濟之聲：有機構評價，央行這次出手，力度僅次於2008年10月，將會對市場產生重大的影響，程度遠遠超過前幾個月放開限貸。可以說，刺激力度之大，超出想象。具體的政策規定，和此前的預期相比有何不同？
馬光遠：我覺得有相同的地方，當然也有不同的地方。那麼相同的地方，市場以前傳說，說不管你名下也多少套房，隻要你還清貸款都可以按照首套。但是我的想象不同的是什麼？就是除瞭北上廣深四個城市，幾乎剩下的所有的城市未來的房貸，首付怎麼樣？利率怎麼樣？都把這個權利交給瞭銀行金融機構，也就是說銀行金融機構本身認為它就是首套的話，那麼意味著什麼呢？全國隻有四個城市可能隻有首套房的這個概念，剩下所有的城市，不管你買100套房、還是200套房，都可能享受3折的首付，7折的優惠，那個時候我們的名義是什麼？是改善性住房，說住房有改善性需求的話，那麼在利息等等方面是優惠的。如果說這次拓展到隻有四個城市不享受，所有城市都享受的話，那麼意味著我們所謂的居住需求、投資需求，隻要你想買房子都可以，所以我覺得這是一個尺度非常大的房貸新政。
主持人：力度很大的一個房貸新政，我也看到有評論說這相當於是在購房市場的一次定向的降息瞭。剛才您也說瞭，是把這個權利交給銀行金融機構，那麼大膽的預測一下，銀行機構會不會給出這樣一個0.7倍這樣一個的利率呢？
馬光遠：能不能給出0.7倍不知道，不要去摳這個字眼，我覺得對住房新政的理解，理解它的精神最重要的，為什麼這麼講？因為2008年我們那個時候我們救市的時候，後來我們到市場去看，所有的需求都是滿足的，也就是說所有的需求不僅僅享受兩折的首付，7折的利潤優惠，也就是說你不掏一分錢就能夠買到好幾倍以上的房子。所以說這一次我們出這個文件的精神是什麼？就是鼓勵你去買房，比如說你沒錢買房的話，現在我給你放開瞭，那麼銀行不願意放貸的話，我給你特殊的限貸政策，第三開發商沒錢的話，怎麼辦？我拓寬融資渠道，意味著什麼？就是鼓勵你買房，你現在不買房的話，怨不得我瞭，所以我覺得這個精神告訴你現在是買房的時候，我政策已經打開瞭，你願不願意是你的事，我覺得這個刺激意圖還是挺明顯的。
主持人：導向很明顯，那麼對這個政策我們應該怎麼樣來評價呢？是積極意義更明顯呢？還是說消極意義更明顯？
馬光遠：我覺得整個房地產市場的調整剛剛開始，房地產對整個中國的影響是非常大的，所以我們有一個救市的需求，但是救市必須有底線，也就是說我們對房地產市場的本身的這種政策的放松，究竟到什麼樣的程度，如果要徹底放松的話，我覺得我們講的改革也好，結構調整也好，肯定會毀於一旦，所以房地產政策本身倒不是說要不要松的問題，而是如何松，松到什麼樣的程度。會不會對我們的整個的結構調整轉變發展方式等等，所以我覺得這是一個雙刃劍。
主持人：目前效果還有待觀察。那麼您覺得這次央行給樓市發這樣一個大紅包，能不能真正起到房地產預期的作用呢？因為我們看到其實按照以往的經驗來看，百姓民間房屋二胎總是買漲不買跌的，那救市的舉動會不會反而加重大傢的觀望預期呢？雲林二胎
馬光遠：我覺得可以這麼去理解，因為我之前講過三個20%，也就是政策本身目前維持在整個房地產市場供需基本平衡的情況下，甚至很大部分的城市住房已經過剩的情況下，那麼第一個我認為20%的開發商，會享受到這樣一個實惠，80%的享受不到。第二個是20%的城市，可能會享受到。因為這些城市比如說一線城市、中心城市、熱點城市等等，這些城市本身大傢也有居住需求。那麼第三個我覺得對20%的這個樓盤可能也有一個降低成本的作用，但是房地產目前的基本面跟2008年不同，最大的不同是什麼？以前房子很多，現在房子已經差不多瞭，所以我覺得一定會引發整個房地產市場更大的分化，有一些房子不管你用什麼樣的政策可能都沒人買，也可能賣不出去，但是對一些一線城市北京等等熱點城市來講，這個政策無疑是一個非常刺激的猛藥，也就是說房價可能會往上漲。
主持人：放在更大的背景下來看一下，剛才我們說的是從百姓的角度、包括房地產市場的角度。放在更大的背景下看，房貸政策調整，與宏觀經濟下行壓力加大緊密相關。8月份中國經濟主要指標，從PMI等先行指標，到投資等實體經濟指標，都出現明顯回落，形勢比較嚴峻，"穩增長"任務艱巨。但是，我們又不得不承認，松綁限貸是把雙刃劍。哪些負面效應尤其需要警惕？
馬光遠：我覺得最大的警惕是我們2008年到現在整個房地產市場的這種非常猛烈的，出乎我們意料的這種回暖，對整個經濟未來調整的影響，因為對於我們整個中國經濟來講，未來最最大的，第一個是認識到我們整個經濟增長速度的下滑是一個趨勢，也是調整的一個需求。第二點未來中國經濟要真的持續性的增長，恐怕不是靠房地產，恐怕不是靠我們再搞一次刺激弄起來，那麼刺激弄起來以後，債務問題跟結構失衡問題，房地產泡沫造成的風險會相當大，所以我覺得一定不能犯第二次錯誤，我們已經范瞭一次錯誤瞭，所以對於房地產政策的實質精神的把握，執行層面一定要嚴格，要避免出現更大的泡沫，穩增長很重要但是經濟的持續增長更加的重要。
主持人：我們最後回到大傢最關心的話題上，今天是十一長假的第一天，那麼在昨天央行給出瞭這兒一個大禮包，相信看房的人也會增加很多，昨天我的朋友圈裡已經有很多人在探討，要不是買房瞭，剛需們，您有什麼樣的建議嗎？
馬光遠：我說很清楚，20%的城市，也就是說如果你這個城市本身住房供應沒有過剩，庫存不是很嚇人的話，你現在可以看房瞭，要密切關註市場的動態，要跟著市場的走，不要跟市場對抗，比方說你原先判斷說這個市場不行，但是市場一些證明可以瞭，你一定要買房，如果市場本身仍然半死不活，我覺得你可以不用著急，可以觀察一段時間再說。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-03/08244497432.shtml
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