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內容來自sina新聞

海河遊船開航推出 定制航線 年內實現網上購票

  海河遊船經過一個冬天的休整,在春暖花開的季節迎來承做房貸二胎銀行怎麼貸款比較會過件瞭開航。

  據瞭解,海河遊船今年有瞭幾大變化。一是推出"海河·空港工業·渤海遊"的"三遊"聯動新線路,增加參觀空港工業區、親臨空客A320總裝線等全新元素。二是調整瞭"水陸互動遊"線路,增加瞭天津市規劃展覽館、利順德博物館等景點。海河遊船今年還推出瞭定制航線,既可以針對團隊遊客將內河航線向下遊延伸至天妃碼頭、海津大橋,也可根據遊客的不同需求定制專屬航線。

  今年年內,海淡水二胎借貸二胎年息河遊船還將開通網上售票功能,遊客點擊海河遊船官方網站可做到足不出戶購票。海河遊船開通官方微博及微信,並將借此平臺發佈遊船訊息、優惠活動,解答遊客疑問。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-29/08552666281.shtml
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補繳近6個月養老保險費可選檔



公館房屋貸款  核心提示

  養老保險新政受到市民關註。9月16日上午,多位市民、網友給民生連線欄目打來電話咨詢養老保險相關問題,幾位專傢一一進行瞭解答。

  本期嘉賓

  沈陽市社會養老和工傷保險管理局

  企業處處長 李 波

  個體處副處長 高 楠

  撥付處副處長 陳謐君

  問:親屬去世瞭,什麼條件可以領取遺屬生活救濟費?

  答:按照文件規定(遼勞險字[1992]141號),職工直系親屬無經濟收入,其生活費主要依靠職工供給並符合下列條件之一者,可列為該職工的供養直系親屬:(1)父(包括養父)、夫年滿60周歲或雖未滿60周歲但已完全喪失勞動能力者;(2)母(包括養母)、妻年滿50周歲或雖未滿50周歲但已完全喪失勞動能力者;(3)子女(包括遺腹子女、養子女、前妻或前夫所生子女)年未滿18周歲或雖滿18周歲但在校讀書或完全喪失勞動能力者;(4)弟、妹(包括同父異母或同母異父的弟、妹)年未滿18周歲或雖已滿18周歲但在校讀書或完全喪失勞動能力者。沈陽市企業離退休人員死亡後,其直系親屬符合文件規定的認定條件,經人社部門審批後,可列為供養直系親屬,享受一次性救濟費和按月享受生活救濟費。

  補繳超過6個月的保險費需按100%檔補繳

  靈活就業人員欠繳基本養老保險費,允許補繳。補繳2011年6月前欠繳的養老保險費,按規定收取相應的滯納金,滯納金9000元封頂(病退的5000元封頂);補繳2011年7月以後的養老保險費,免收滯納金;補繳近6個月內的保險費,可選檔補繳,補繳超過6個月的保險費,隻可按100%檔補繳。

  到符合退休條件時,按實際繳費年限、繳費基數、繳費檔次等條件計算退休金。

  靈活就業人員繳費增兩檔

  從今年7月1日起,沈陽市靈活就業人員養老保險繳費檔次在原來的60%、70%、80%、90%、100%五個檔次上,新增瞭200%和300%兩個檔次,繳費基數也由原來的4158.33元,調整為4371.83元。如果參保者按最低檔60%繳費,調整基數後靈活就業人員每月最少多繳25.62元。繳費基數選定後,在一個社保年度(指當年7月1日至次年6月30日)內不再調整。

  退休時繳費不足15年可一次性躉繳

  如果是2011年6月30日前參保人員達到法定退休年齡,延長繳費5年仍不足15年的,剩餘的年限按原延長繳費第5年的繳費基數一次性躉繳。以完成躉繳的時點為退休時間,按其完成躉繳時養老金計發辦法計發養老金,從辦理退休手續次月起按月發給基本養老金。躉繳年限內各自然年度指數統一按躉繳當時的繳費基數對應的在崗職工平均工資計算(即躉繳年限內各年的指數等同)。

  繳費比例高低影響退休待遇

  《社會保險法》規定:職工應當按照國傢規定的本人工資的比例繳納基本養老保險,記入個人賬戶。職工個人繳費基數為本人工資。沈陽市是按企業職工本人上月工資收入為繳費基數繳納老保險。個人繳費基數不得低於沈陽市上年社會在崗職工月平均工資60%,不得高於沈陽市上年社會在崗職工月平均工資300%;超過在崗職工月平均工資300%的部分不計入個人繳費工資基數,也不計入計發養老金的基數。對個人繳費基數設置上下限,主要是考慮職工達到退休後的養老金能保障基本生活需要,又能夠避免退休人員之間養老金差距過大。如果有的單位繳費沒有按政策規定執行,分檔繳費是違反《社會保險法》規定的,雖然操作容易,但可能造成職工工資高的少繳瞭,工資低的多繳瞭,工資高的因為沒有足額繳費,退休計算養老金時就相對少些。

  職工喪葬費由養老統籌基金支付

  凡在2011年6月30日之前參加城鎮企業職工基本養老保險的從業人員,在2011年7月1日之後因病或非因工死亡的,原由用人單位支付的喪葬費及遺屬救濟費改由基本養老保險統籌基金支付。如果是企業及其用人單位中參保的農民合同工,合同期滿解除勞動合同後至未再到城鎮企業及用人單位就業期間死亡的,不享受參保人員喪葬費及遺屬待遇。

  參保人員喪葬費及供養直系親屬救濟費標準比照《關於退休人員死亡後其供養直系親屬享受的一次性救濟費和按月享受的生活救濟費標準及納入養老保險基金統籌項目的通知》有關規定執行。其生前供養直系親屬劃分和享受待遇條件的確定,參照《企業職工供養直系親屬管理暫行辦法》處理。養老經辦機構要按上述規定妥善做好遺屬待遇的補發工作。原由用人單位墊付的,養老經辦機構在按上述規定核發待遇時,需由用人單位及遺屬共同簽字後方可支付。

  職工喪葬費由養老統籌基金支付在今年10月就將開展。

  繳費滿十五年是領取養老金的基本條件之一2胎房貸銀行任何問題免費諮詢

  按社會保險法規定,參加基本養老保險的個人達到法定退休年齡時累計繳費滿十五年的,按月領取基本養老金。參加職工基本養老保險的個人達到法定退休年齡時,累計繳費不足十五年的,可以靈活就業人員身份延長繳費至滿十五年。社會保險法實施前參保的,延長繳費五年後仍不足十五年的,可以一次性躉繳至滿十五年。躉繳基數為躉繳時上年市在崗職工平均工資,躉繳比例為躉繳時靈活就業人員繳費比例;其基本養老金按躉繳時靈活就業人員基本養老金計發辦法計發。

  個人繳費滿15年僅僅是領取基本養老金的一個基本條件,隻要職工沒有達到法定退休年齡,仍處於就業、有收入狀態,就要按時足額繳納基本養老保險費。本報記者





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-09-17/08482911418.shtml

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旭輝林中談股價,融資與同行



旭輝集團董事長林中

  新浪樂居深度報道記者@謝敏敏@張傑/文

  上市一周年之際,旭輝集團管理層與媒體餐敘。董事長林中沉穩篤定,面對各路拋來的問題"炸彈"來者不拒,總裁林峰帥氣,年輕進取,顯示出旭輝風格另一面。樂居深度報道匯總》》

  一年之前,旭輝以1.33港元的發行價上市,如今,股價已升至1.6港元的水平。但談及股價表現,林中坦言,能接受但仍不甚滿意。

  對於僅上市一周年的"新生"而言,在業界眼中,如此表現尚屬可觀。事實上,自2006年以來,截止目前,數十傢內房股中,現時股價維持在發行價之上的公司並不多。

  有熟悉資本市場的人士稱,上市後第一年的股價表現異常重要,關乎承諾,關乎信心,"第一年股價表現不佳,起不來,以後就很難說瞭。"

  談及未來,林中稱,年內達標140億元銷售額已經基本沒有問題,明年將有更大的超越。可是,在被問及"目前在研究學習哪些同行時?",林中稱,今年的地產明星,在其發展過程中都曾遭遇過困惑期。研究同行如何突破自己的瓶頸,關乎旭輝下一步。

  新浪樂居:上市一年來,你對旭輝在資本市場的表現滿意嗎?

  林中:比較滿意。我們去年發行價是1.33元,到昨天是1.61元。在香港上市的內房股中,和我們同一批上市的企業目前隻有旭輝股價在發行價之上,其他企業目前的股票價格都在發行價之下。而且,整個在港股的內房股中,目前股價能在當時發行價之上的也隻有幾傢。

  新浪樂居:那是不是說你對旭輝現有的股價也非常滿意?

  林中:我能接受,但不甚滿意,因為它並沒有反映我們的實際價值。隻要給我們 時間,我相信很多投資者會認識和支持我們,我認為最終的股票價格會反映我們這種價值。最近大傢看到有機構投資者在關註我們,而且有些已經進來。上次我們給 RRJ基金做瞭一個定向增發,它們就是一個比較大的機構投資者。我也看到報道,說是恒基兆業李氏傢族的私人投資通過二級市場交易增持旭輝股票。

  新浪樂居:這種信心來源於哪裡?

  林中:長期來看市場一定是公平的。隻要你能兌現你的業績承諾,持續有質量的 增長,帶來更多的信任感,資本市場就願意給你一個更高的估值。我經常跟很多投資者交流,我說你們眼中的好企業標準是什麼?其實有幾個方面值得關註。第一 個,就是實現規模與盈利持續穩定的增長,持續穩定的增長其實是不容易的。因為市場是波動的。第二是足夠大的規模。第三是良好的現金流,負債率穩健。第四是 治理規范透明。旭輝一直在努力做這些事情。

  新浪樂居:這一年來你最深的體會是?

  林中:原來我們沒有融入國際資本市場,我們現在融入瞭國際資本市場,現在對 這塊非常關註。我們上市的第一年,已經做瞭好多企業兩三年才能做完的事,一上市我們就做瞭三個評級機構的評級,發瞭美元債,分兩次,一次是美金2.75 億,第二次增發瞭美金2.25億,亦做瞭美金1.56億的銀團貸款。最近還跟合作夥伴一起在做俱樂部貸款,其實這些東西都使得旭輝在整個股票市場、債券市 場、銀行市場開始建立起口碑和信用,也建立起瞭我們各類融資的價格標準。

  新浪樂居:旭輝在資本市場的動作備受關註,這次發債背後有什麼故事?

  林中:我們跟RRJ基金的接觸很簡單直率。我們當時要發債,它希望能買我們 的債券,我們就熟悉瞭,後來,RRJ希望我們能向它做股票定向增發。對於我們的股票價格,我們認為這個價格還是很低的,我們應該是沒有動力在這個時點上去 做增發的。之所以接受增發,是考慮到知名基金進來以後,可以對我們整個股東結構的優化,以及增加基礎性的股東起到的作用。

  新浪樂居:溢價配股,其實還是很少見的,能做到挺不容易。

  林中:RRJ創始人及聯席董事長王忠信先生原來是厚樸基金合夥人及高盛亞洲 合夥人兼聯席主管,RRJ另外一位的聯席董事長王忠文先生則在淡馬錫控股公司任職10年並擔任首席投資官及首席策劃官等多個職位。他們兩位在亞洲的資本市 場界是非常有名的。我上次去新加坡路演,他們那邊基金界的人對兩位王先生都非常熟悉。而且兩位王總也是非常爽快大氣又細致的人,我們整個談判僅用瞭半小 時。所以我覺得引入這種基金,對整個旭輝股東基礎的完善以及股東結構的改善是非常有利的。

  新浪樂居:我們註意到債券增發的時候利息有所下降。

  林中:第一次發行價是100塊(息率是12.25%),第二次增發前市場價 格到106塊,我們給投資者讓瞭2塊,增發價是104塊(息率現在是11%)。然後在104塊的價格上現在又到瞭112、113(息率現在是9%以 下),所有的投資者都掙瞭很多錢。因為它是第一期增發,所以它要跟第一期是一樣的,但是你買我的債,第二期買不是付100塊,你買100塊票面面值,你要 付104塊。現在我們債券的對應利息,是不到9%,8點幾%,其實我們希望每一次發債都能縮減我們的利息成本。

  新浪樂居:旭輝一直在致力於縮減融資成本,這個對你們很重要嗎?

  林中:我們2012年底的平均融資成本是10%以上。到今年的上半年,整個 融資成本已經下降至9.4%,未來每年都可以降一個百分點下去。別看是一個點,一個點一年可以省多少錢。按我們目前來看,降低一個點意味著你每年省一個億 的成本。你看看那些大佬們,他們現在的貸款都是五六百億、七八百億的,你省一個點一年就省五到七個億。我覺得旭輝的目標就是我們要成為一個大企業,好企 業,這個時候我們有一個對應的市場融資成本的價格。

  新浪樂居:是不是正因為目前的融資成本還不夠低,所以旭輝不做自持物業?

  林中:我說不做持有物業,第一是戰略選擇,目前我不會做。第二個是你的資金 成本不允許,你現在的平均融資成本在8到9%,一般行業持有物業的收益隻有3到5%,你不能用8到9%的錢去做3到5%的生意的。隻有我融資成本降到瞭比 如說4到5%,我才可以用這個資金去做持有物業的生意。國內有些企業,公司規模還比較小,融資成本很高,用那麼貴的錢去做這種3到5%的收益,從現金流來 看是不會增長的,我不看好這種商業地產戰略。

  新浪樂居:那你認為在國內哪些房企在資金成本這塊做的最好?

  林中:萬科去年年報公告的融資成本是9%,中海的融資成本是3%,當然它們 的貸款規模應該是在500億左右,一下差瞭幾十億。中海目前是內房股中評級最高的,它應該是3個B。萬科也在加大海外的發債,它這次在海外發債也發瞭4點 幾%,所以它覺得原來這邊有這麼便宜的資本,在國內它借款平均要9%。國內的利率還沒有市場化,特別是沒有體現出風險定價。

  新浪樂居:在同批規模企業中,旭輝的差異體現在哪裡?

  林中:今天旭輝可能不是在這一批企業中增長速度最快的,但是我一定會說我們 是增長質量最好的,不能以犧牲企業穩健為代價來換取這種增長。在港股市場,企業市值增長和規模增長不是正相關,說明資本市場不是以規模論,它一定是綜合平 衡論,規模、贏利能力、負債率,各方面的表現都看。

  新浪樂居:你說的企業安全是指哪方面的?

  林中:資金鏈的安全。比如說旭輝內部有一條死規定,就是現金的保有量不能低 於總資產的10%,我們的負債率不會超過80%,現金絕對不會低於10%,它沒到低於10%的時候就開始預警瞭,預警瞭我們就會開始加速收款跟收縮投資。 財務內部有一個模型測算負債,承載支付能力,對現金的這種流入,它會有一個底線設置。

  房屋二胎設定缺錢急用哪裡借錢新浪樂居:在你心中,客戶利益、員工利益、企業利益誰排第一位?

  林中:有沖突才會有排序,沒有沖突的不存在排序。在旭輝來看,是客戶利益排 在企業利益前面,員工利益排在股東利益前面,企業利益排在員工利益前面。比如說超過保修期的小區我們要不要繼續維修,五六年以後這個小區舊瞭,我們要不要 發客戶關懷基金去翻新,這是我們肯定會做的。但是所有的排序都有相應的應用條件。比如客戶買完房子跌價瞭,那他可以退房嗎?你不是說客戶利益排在企業利益 前面瞭。我們就會解釋,那是一個合同關系,是一個自願的、平等的契約,不是利益沖突,所以不適用。

  新浪樂居:旭輝有在研究你們的競爭對手嗎?

  林中:旭輝要跟這些競爭對手學習,采納百傢之長。其實在每一個城市我們都會 研究TOP5房企,為什麼?我們要研究,要去趕超這種企業。第二我們關註競爭對手,有些規模跟我們差不多的會關註,但是不會花時間去研究,我們研究的就是 每一個我們佈局的城市的TOP5。全國來看也就是研究TOP10。

  新浪樂居:今年以來,你覺得哪些房企讓你印象最深刻?

  林中:今年世茂和碧桂園在原有的銷售規模上實現瞭突破。我們在研究的是過 去它碰到什麼瓶頸,第二它采用什麼辦法突破瞭這個瓶頸,第三旭輝未來會不會碰到類似的瓶頸,如何去不斷取得這個持續性的突破。因為你看這兩個企業一突破, 資本市場就對它的價值進行重估瞭。我們在想以後我們的規模到500、600億的時候會不會碰到這種瓶頸。

  新浪樂居:現在就考慮這個問題稍微有點早吧?

  林中:不早,其實不早。比如說很多企業它現在要改變土地結構跟產品結構, 根源是什麼?是兩三年前的買地種下來的,所以你如果不能去做前瞻性的研究,在問題小的時候就把它解決掉,甚至對於問題有預見性,那你碰到這個問題的可能性 就會比較小。別人付瞭很大的學費代價,我們要借鑒它的這種經驗和教訓。

  新浪樂居:說點眼前的,旭輝明年的規模會達到多少?

  林中:現在還不能講,我們明年的銷售目標會在1月份出來,肯定會超過今年,我們內部對明年有自己的計劃,增長率一定會高於行業平均以上。在這點上我們堅持保守承諾、超額兌付,第二我們還是會按我們的節奏去進行長跑。

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開發大道跨志誠大道立交主體通車

??記者昨日從蘿崗區建設和市政園林局獲悉,開發大道跨志誠大道立交工程目前進展順利,主線橋部分於12月16日正式開放通車,兩側輔道工程和志誠大道兩座天橋的建設正在抓緊推進,力爭在春節前建成通車。

??開發大道與志誠大道路口節點是廣州開發區西區重要的交通節點,是西區的交通瓶頸,經過的大型車輛尤其是大型貨車、集裝箱車輛較多,導致長期交通堵塞,特別是早、晚高峰期間極易形成的交通擁堵黑點。為瞭明顯改善西區交通,開展立交建設成為不二之選。

??蘿崗區建設和市政園林局相關人士表示,開發大道跨志誠大道立交工程規劃設計沿開發大道道路中線設置南北雙向六車道跨線橋,上跨志誠大道;橋梁分為北二胎貸款 期數引道段、橋梁段和南引道段三部分;志誠大道建設兩座人行天橋,南北向人行及非機動車交通則通過新建人行天橋跨越志誠大道通行,東西向人行及非機動車交通則通過人行橫道燈控通行。

??據介紹,立交建成通車後,開發大道南北向車輛不受燈控影響,通過主線橋可快速通過。開發大道地面輔道與志誠大道設置燈控路口,方便志誠大道與開發大道進行交通轉換,該路段的通行效率將大大提高,西區交通將得到明顯改善。

??日前開通的為工程的主線橋部分。蘿崗區建設和市政園林局表示,兩側輔道工程目前正在抓緊施工,預計春節前可以完工通車。

??此外,工程的實施還實現瞭人車分離,在志誠大道上建設兩座人行天橋,方便南北向行人跨越志誠大道通行。據介紹,人行天橋工程目前也正在建設中,力爭在春節前與兩側輔道同時建成。


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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/頭家貸二胎年息借貸增貸轉貸2014-12-25/09075953687302365823553.shtml

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香港房企推 亞洲樓王 每平米76萬元人民幣

  據第一財經日報 香港地產商恒基地產日前在香港西半山推出大型豪宅樓盤"天匯",其中一戶頂層特色住宅單位,每平米價格相當於人民幣76萬元,這一單價有望挑戰亞洲最貴樓王寶座。

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雅居樂旅遊地產北京銀河SOHO新展廳盛大開放

??新浪樂居訊 繼1月8日雅居樂海南清水灣在北京盛大舉行第二屆國際遊艇博覽會新聞發佈會後,2015年1月16日,中國旅遊地產專傢雅居樂在北京再迎盛事,北京銀河SOHO新展示廳盛大開放,面積近700㎡新展廳將作為全面展示清水灣、月亮灣、原鄉、西雙林語的生活、度假、品牌理念的綜合性平臺,全方位展現瞭雅居樂旅遊地產所倡導的“第二人生”理念與生活方式,成為雅居樂旅遊地產深耕北京6年後的又一重要裡程碑。

??雅居樂海南清水灣最受北京人歡迎的冠軍盤,1/3北京業主,代言北京人濱海度假方式

??從世界度假經濟發展規律來看,作為中國財富最集中的城市之一的北京已開始步入度假經濟消費的高速增長期。而代表熱帶濱海生活的雅居樂海南清水灣,以稀缺的濱海資源、溫

??暖的氣候條件以及良好的空氣質量,吸引瞭越來越多的北京客戶來雅居樂海南清水灣度假和購買物業。雅居樂海南清水灣6載成熟,國際級配套不斷兌現,780泊位亞洲最大遊艇會、6傢超五星級酒店群雛形已現,據統計,雅居樂海南清水灣開售6年來,吸引逾13000戶業主入住,其中近1/3業主來自北京,成為北京人最喜愛的冠軍盤,代言北京人濱海度假方式。此次海南清水灣攜手海南月亮灣、雲南原鄉、西雙林語重新在北京最核心的商務區銀河SOHO設立展廳,旨在為北京的高端客戶提供更加尊崇和貼心的服務。

雅居樂海南清水灣,北京人最喜愛的冠軍盤,代言北京人濱海度假方式

??中國旅遊地產專傢雅居樂感恩北京,6年攜手同行,致獻北京財智階層民間二胎 民間二胎房貸好嗎利率多少免費諮詢試算

??2009年9月,雅居樂海南清水灣在北京中青旅大廈首次開設展廳,6年來,一直持續在北京打造繽紛文化盛事。從2013年雅居樂海南清水灣海上音樂季“中國三大男高音全球巡演”唱響人民大會堂,“情滿北京 感恩同行”答謝晚宴連續七天登陸北京國貿大酒店,到 “來自臺灣的潮”群星演唱會激情唱響奧體,再到2014年9月,雅居樂雲南原鄉又攜手舞蹈大師楊麗萍為北京業主奉上《孔雀》盛宴。中國旅遊地產專傢雅居樂一直關心關註北京財智階層,針對北京高端業主,在以稀缺自然資源為底座同時,還為業主們量身定制瞭繽紛活動盛宴,將第二人生理念傳遞給北京財智階層,開啟雅居樂旅遊地產全新度假生活方式。

雅居樂雲南原鄉攜手舞蹈大師楊麗萍為北京業主奉上《孔雀》盛宴

??700㎡全新展廳,服務升級,海南清水灣、月亮灣、雲南原鄉、西雙林語四大旅遊地產項目新老業主專享

??雅居樂旅遊地產新展廳選址銀河SOHO,占據北京商務中心區。除瞭在展廳設計上更加具有度假氛圍以外,也全方位的展示瞭雅居樂四大旅遊地產項目的全新度假生活。讓身處繁忙工作之中的人享受濱海度假、田園山居、雨林秘境等不一樣的精彩第二人生、以不同的氛圍,以獨特的視角完美詮釋“第二人生”度假理念。

雅居樂旅遊地產北京銀河SOHO新展廳接待區

??銀河SOHO展廳采用全新設計,運用大海波紋的韻律、雲的動感線條,將獨特的自然元素與中國傳統文化結合。在雲南展區,采用古樹形態,給人返璞歸真和生命源源不息的意象,在海南展區,以流雲形態為主,讓客戶能享受到恬適愜意的生活狀態。展廳特設展示區、休息區、多功能區、沙灘休閑區、VIP室等,將更好地為北京的新老業主提供服務,讓更多的北京人擁有一套生活在別處的房子,遠離霧霾與寒冷,享受海南的椰風暖陽,享受高黎貢山下的第二人生,享受雨林秘境的度假夢想地!

雅居樂旅遊地產北京銀河SOHO新展廳洽談區

雅居樂旅遊地產北京銀河SOHO新展廳高雅大氣的設計風格

? 展廳地址:銀河SOHO-A座-3層-10328/10329(東二環朝陽門橋西南角)

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-01-19/10145962763818051613198.shtml

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東六綜合市場正式開張納客 廢廠房變平價市場

  昨天,伴隨昆緯路附近由廢舊廠房改造的東六綜合市場正式開張納客,河北區退路進廳市場已達20餘傢。據悉,該平價市場極大地方便瞭周邊居民買菜購物。

  記者昨日來到東六綜合市場看到,攤位格局非常整齊,蔬菜、水果、生鮮肉類、副食調料、醬貨、糧蛋油、各類熟食、早點,以及服裝、鞋帽、廚具、煙酒百貨、土產雜貨等,品類繁多,吸引瞭不少周邊居民。一位正在挑選本地豆角的大娘告訴記者:"這裡的豆角2.5元(500克,下同),別的市場要5元一斤呢。"記者隨機走訪瞭一些攤位,土豆、青椒、卷心菜1元,西紅柿3元,而在另外一些市土地二胎設定怎麼貸款比較會過件場,土豆2元至4元不等,同種青椒4元,卷心菜1.8元,西紅柿3.6元。據該市場負責人介紹,蔬菜、肉類等商品價格之所以平價,主要是因為市場對於商戶收取的攤位費相對較低,商戶成本降低,銷售價格自然也就低下來。這位負責人指著3000平方米左右的經營場地告訴記者:"這裡原先是個廢舊廠房,在政府相關部門的支持下進行瞭重新改造,建成瞭這個綜合市場。"據悉,為瞭保證消費者利益及食品安全,該市場每天都對進入市場的食品進行嚴格的索證索票制度。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/08252693569房子2胎銀行.shtml
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購房面積 膨脹或 縮水,如何維權?

  商品房買賣中,因樓盤規劃變更、公攤面積調整以及測量誤差等原因,經常會出現開發商交付使用的商品房面積與買賣合同約定面積不符的情形。越秀法院民三庭李昇毅法官提醒市民:所購商品房出現面積差異,可通過法律途徑維權,如何維權則視具體情況而定。

  合同有約定的,按照約定處理。建築面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積,根據《商品房銷售管理辦法》第二十條的規定,"按套內建築面積或者建築面積 計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式",所以開發商提供的合同文本多數會包含如何解決面積差異的條款,一般會明 示房屋面積最終"以房管部門核定面積為準",對是以"建築面積"還是"套內建築面積"進行結算以及如何"多退少補"作出明確約定,並約定當面積差異達到一 定程度時購房人有權"退房"等,合同約定明確的,購房人維權則直接依據相應合同條款處理即可。

  合同沒有約定或者約定不明確的,應適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第十四條的規定處理。歸納而言,確定的原則包括:

  1.購房人能否解除合同。面積誤差比在3%以內(含3%),購房人無權解除合同;面積誤差比超出3%,購房人則有權解除合同,開發商應返還已付購房款及利息。需說明的是,在後一種情形,購房人對是否解除合同具有選擇權,即購房人同意繼續履約亦可,可視自身情況決定。

  2.購房款如何結算。合同繼續履行的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款按合同約定的計價面積單價據實結算,即"多退少補";房屋實際面積大 於合同約定面積的,超出3%部分的房價款由開發商承擔,所有權歸購房人;房屋實際面積小於合同約定面積的,超出3%部分的房價款由開發商雙倍返還購房人。

  李法官提醒,因上述規定對開發商具有一定的懲戒性質,實踐中,部分開發商為"避重就輕",利用"約定優先於法定"的處理原則,會在提供的合同范本約定相 對較輕的違約責任。因此,購房人在簽訂買賣合同時應註意審查處理面積差異的合同條款是否合理。另需註意的是,上述法律規定僅用於規范商品房買賣,不適用於 二手房交易。二手房面積差異糾紛,則主要是依據雙方合同約定以及公平合理原則處理。





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內容來自sina新聞

最依賴地產投資的省份名單出爐 北上廣無緣前十名



  投資是穩增長利器,房地產投資又是固定資產投資的支柱之一,因此不難理解,許多省份的經濟都高度依賴房地產投資。

  《第一財經日報》統計各省(區、直轄市)的今年上半年房地產投資占固定資產投資的比重後發現,固投中對於地產投資依賴度排名前十的分別是上海 (55%)、北京(52%)、海南(46%)、貴州(33%)、重慶(33%)、廣東(32%)、浙江(30%)、福建(26%)、雲南(26%)、遼寧 (22%)。

  但多位專傢對本報表示,地產投資占固投的比重,並不能完全說明一個省份對房地產的依賴度,因為像上海和北京這樣的中心城市,基建和工業投資的空間已經不大,地產投資在固投中占比高,但占GDP比重相對有限。

  本報同時統計發現,如果以房地產投資占GDP的比重來排,前十則為海南(36%)、貴州(27%)、雲南(25%)、重慶(24%)、福建 (22%)、遼寧(21%)、寧夏(21%)、安徽(21%)、浙江(18%)、四川(16%),相比第一份排名,上海、北京、廣東已被排除。

  由此不難看出,"兩榜題名"的海南、貴州、重慶、浙江、福建、雲南和遼寧,是最依賴地產投資的省份。

 沿海、旅遊省份房產投資占比高

  在各省份中,北京和上海兩大直轄市的地產投資占固投比重均超50%,分列前兩名。

  中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析稱,北京、上海盡管是省級行政單位,但它們是城市的概念,轄區內基本已是城區,經過多年的發展,基礎設施已經十分完善,再進行大規模城市建設和工業大項目投資的空間已經很小,"(固投)分母小瞭,占比自然就高。"

  天津是直轄市中唯一的例外。主要因為天津近年發展迅速,一大批大項目先後落戶濱海新區,因此工業投資一直很高,作為分母的固定資產投資總量超過 京滬之和;相反,由於不具備一線城市對全國的輻射力和吸引力,天津吸引的外來購房者相對有限,因此作為分子的房產投資相對不高。

  同理,廣東、浙江、福建這些南方發達省份經過多年的發展,工業投資已經比較少,基礎設施也比較完善,再加上不少實體產業的資金湧向地產,因此房地產投資占比也就比較高。

  上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴本報,包括京、滬、粵、浙、閩等地經濟條件一直為市場看好,整個人口導入速度比較快,產業集聚效應大,所 以房地產開發的力度比較大。此外,當地民營經濟、實體經濟比較發達,在樓市發展的狂熱期,很多實業資本流入瞭樓市,推動瞭樓市的高速成長。

  不過,與上述發達地區相比,海南、雲南、貴州的經濟並不發達,但地產投資比重卻很高,其中的一個重要原因是,這些省份的旅遊業帶動瞭大量的房地 產開發。例如,2010年初,海南國際旅遊島建設啟動後,有超過100傢房地產開發企業進駐海南"跑馬圈地",一線海景土地資源日漸緊俏,大量資金紛紛湧 向海南。

  同樣的情況也出現在雲南。近幾年,大量的房企湧入昆明、西雙版納等城市,紮堆發展旅遊地產。此外,由於南方比較溫暖,因此很多北方人會選擇到南方過冬、養老。

  重化、能源省份地產投資比重低

  另一方面,以地產投資占固投比重倒數計,倒數前十的分別是吉林(6%)、內蒙古(7%)、甘肅(7%)、江西(8%)、青海(10%)、新疆(11%)、山西(11%)、廣西(12%)、河南(14%)、湖南(14%)。

  分析發現,地產投資占固投比重較低的地區,主要集二胎房貸 民間二胎房貸貸款全省皆可處理中在北方重化工業、能源工業省份,以及中西部一些大城市比較少的省份。究其原因,一方面是工業投資相對較高導致分母大,另一方面是房地產投資不高導致分子不高。

  雖然近年來北方很多省份如山東、天津、內蒙古、陜西的經濟發展很快,內蒙古的人均GDP甚至超越瞭廣東和福建,但這些省份以重化工業、大型國企 為主,主要靠投資拉動,第三產業、輕工業、民營中小企業占比偏低,這種結構對GDP增長和政府收入的提高作用很大,但對就業和老百姓收入提高效果不大,也 就是人們常說的"隻長骨頭不長肉"。

  "有什麼樣的經濟結構決定瞭什麼樣的收入水平,而收入水平又決定瞭房價的水平和房地產投資的數量。"廈門大學經濟學系副教授丁長發說,很多北方和中西部省份的人均收入上不去,一些北方中心城市房價一直都在低位徘徊,土地也賣不出去。

  張大偉分析稱,北方很多重化工業大省,這幾年工業投資量都很大,而且由於以國企為主,在工業投資的同時會附加很多房地產方面的建設。比如東北的很多棚改項目,並沒有列入房地產開發投資,而是企業建設給員工居住的房子,因此算入工業投資。

  "北方省份住房的市場化程度比較低,非商品化的住房占比非常大。"張大偉說,北方本身經濟不發達,人口流入有限,再加上非商品化住房多,像沈陽、長春等北方省會城市房價很難上漲。

  嚴躍進則認為,像山東這樣的省份,農業經濟占比較高,而農業經濟背後的資源又難流入房地產領域。與之相似的是,河南、江西、甘肅等中西部農業省份、缺乏中心大城市拉動的青海等省份,房地產投資占比也比較低。

  京滬粵占比高不能說明依賴度高

  地產投資占固投的比重,能說明投資中的房地產依賴度,但能否說明地區經濟對房地產投資的依賴程度?在《第一財經日報》采訪的專業人士看來,兩者並不能等同。

  廣東省綜合改革發展研究院副院長彭澎認為,像京、滬、廣、深等東部大城市,已經進入到工業化的後期,基礎設施建設和工業投資的空間都已相對飽 和,因此固定資產投資相對也不多;而內陸很多地區還處於工業化早期和中期,仍有大量的基礎設施建設和工業投資,發展階段明顯不同。

  因此多位業內人士認為,在衡量一個地方對房地產投資的依賴度時,需要引入地產投資占GDP比重的數據同時考慮。

  如果以房地產投資占GDP的比重來排,海南以36%的比重在各省份中遙遙領先。海南以外,西南的貴州、雲南、重慶,東部的福建、遼寧對房地產的依賴程度也比較高,地產開發投資占GDP比重均超過瞭20%。

  也正是因為對地產的依賴度較高,一些地方近期加快瞭救市的步伐。例如,福建近日出臺的"閩八條",涉及到房地產交易、建設的所有的環節都做瞭全面的放松,在省級層面還是第一個。

  在海南,此前的7月18日,省會海口發文中止執行商品房限購政策,不再要求購房者提供住房套數證明。

  相比之下,盡管北京、上海和廣東的房地產投資占固投的比重較高,但占GDP的比重卻都低於全國平均水平。

  張大偉認為,北京、上海、廣東的產業體系十分完善,盡管房價比較貴,但這些地方對房地產的依賴度並沒有那麼強烈,泡沫相對也比較小;而像海南、雲南等地,由於產業體系不夠完善,經濟發展對房地產的依賴度相當高,形成一定的泡沫。

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新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-08-12/08234363721.shtml

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內容來自sina新聞

評論底特律式破產對我國的最大借鑒意義在哪裡

  世界汽車工業之都底特律申請破產保護,在我國掀起瞭很大反響。對此,筆者覺得有兩個問題需要討論,如何客觀看待、對我國的啟示和借鑒到底在哪裡。

  底特律破產事件在美國與國際上的反響比較平靜,因為,城市破產在美國並不是新鮮事,隻不過底特律刷新瞭破產城市的規模而已。自從1937年以來,美國有約600個市、鎮、縣等申請破產;過去30年,美國申請破產的地方政府有250個;2008年金融危機以來,由於房地產泡沫破滅直接沖擊地方稅收,美國已有42個地方政府按照《破產法》申請破產保護。

  地方政府破產之所以在美國反應平靜,還因為美國地方政府債券基本上由機構投資者持有,債券違約和債務重組不會對國民造成大影響;在聯邦制下,州之間及州內各地方政府間財政具有封閉性、運營碎片化,地方政府破產不會沖擊所屬州或縣內其他城市或鎮。像底特律破產不僅沒有影響所屬密歇根州的經濟,也沒有影響大底特律地區。數據顯示,大底特律地區2011年的經濟規模已接近2008年的水平,意味著恢復到瞭危機前的狀態,經濟復蘇前景上與全美趨同;破產,本質上是企業和民眾"用腳投票"的結果。讓經營不善的地方政府破產,通過損失共擔,讓政府、機構投資者和民眾深刻反思過去地方政府運營存在的問題,並通過債務重組來註入新生力量、消除沉疴痼疾,輕裝上陣,能避免問題陳年累積造成的系統性風險。

  由於我國在中央地方關系、財稅制度、政府運營等方面與美國地方政府有本質上的區別,所以,底特律式破產對我國解決地方政府債務問題沒有直接借鑒意義。但是,由於美國地方政府破產在根源上與地方產業結構、承債能力、稅收和公共服務密切相關,因此,他們解決地方債問題的方式、約束地方過度承債的機制,非常值得我們學習。

  底特律式的破產對我國最大借鑒意義,就是要尊重土融建融新北坪林土融建融產業發展和調整的規律,正視產業周期波動(特別是衰退產業)的沖擊。以底特律為核心的美國汽車制造業曾占據全球90%的市場份額,但由於強大的汽車工會造成的高福利成本和上世紀70年代石油危機的沖擊,再加上韓國、中國低制造成本國傢的加入,底特律汽車業滑入瞭持續衰退的通道,盡管美國政府通過節能改造來拯救汽車業,特別是總統奧巴馬在2009年還特別成立拯救汽車業項目小組,但依然無濟於事。實質上,美國汽車制造業的衰退,是美國從制造業大國向信息(矽谷)、金融(華爾街)和研發(高等教育)等產業上遊升級的必然結果和典型代表,是全球制造業階梯式轉移規律作用的必然結果。

  我國面臨的人口結構、資源環境、社會問題、外部形勢,決定瞭我國無法繼續維持國際分工鏈條下低成本、規模化的比較優勢,迫切地需要像美國一樣果斷地去除產能過剩、退出衰退產業,向制造業上遊(先進制造業、制造業研發、核心技術等)演進。產業轉移的規律是無法阻礙或逆轉的,斷臂求生,盡管在短期內會造成經濟下滑、增加失業和削減福利等問題,但會通過"破壞性創造"為產業升級轉型掃清障礙,而固守傳統產業(甚至逆產業周期加產能、加杠桿)隻能增加解決問題的難度,引發系統性風險。

  底特律式的破產對我國的另一個啟示是,以地方政府本級稅源和其現存債務及公共服務供給來明晰其融資能力和空間,建立從源頭上約束地方政府過度和無序舉債的制約機制。底特律走向破產申請的導火索就是不具備融資條件,無法通過新增市政債來繼續融資。而融資條件的喪失,蓋因產業衰落和人口外遷(從高峰期的185萬降至目前的70萬)造成稅源減少(房產稅在過去5年下降20%,個稅在過去10年下降瞭30%。),無法支撐債務償還(180億美元)、繼續承債和公共服務(特別是200萬人的養老金負擔),進而陷入"公共服務下降-企業和人口外遷-稅源下降-公共服務下降"的惡性循環。

  以上述邏輯來考察,我國很多地方政府其實已不具備融資條件瞭,就因沒有建立從源頭上約束地方政府過度和無序舉債的制約機制,所以還能一再突破限制,通過擔保、影子銀行、融資平臺來獲得沒有償債保障的新增債務。

  另外,如何在產業下行周期弱化產業周期上升時所形成的、固化的利益架構也是底特律式的破產對我國的啟示。直到通用與克萊斯勒走上破產道路前一刻,工會才答應削減福利。福利增長的剛性增長要求直接導致行業上升時期的紅利絕大部分被攫取,產業沒有多少留成利潤來為未來轉型做準備,更無暇顧及行業下行時期的壓力。在我國傳統產業快速發展期,形成瞭多元化的、不斷增長的(增長剛性考核)利益要求,這就決定瞭在產業下行周期,無法通過產業退出來弱化利益要求,這是我國產能過剩無法清理、衰退產業無法退出的主要原因。在傳統制造業利潤水平日漸衰落(我國工業企業凈利潤率隻有5%左右,為國際企業的一半)、養老金壓力日益增長的情況下,我們對未來全局性的財政金融風險萬不能掉以輕心。

  (作者單位:深圳市房地產研究中心)

  (上海證券報 李宇嘉)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08房屋二胎 房屋二胎借款銀行怎麼貸款比較會過件-13/08342331468.shtml
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