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內容來自sina新聞
北上廣樓市調查難承受房價上升 北上廣樓市購買力調查報告 一則杭州、常州個別樓盤降價的消息，引發瞭地產股集體暴跌，一時間房價可能全面下跌的傳聞甚囂塵上。有人總結其根本原因，認為是房價水平超出目前的購買力太多。
日前，有機構對上海87個項目的超過900名購房者的問卷顯示，僅有三成多的購房者的預算超過瞭300萬元。此外，對北京超過1100組購房人群的調查顯示，能接受300萬元以上總價的客群隻占一成多。上述調查數據所展示的購買預算，可能會讓業界很憂心。特別是北京市場去年下半年曾出現過一波瘋狂的土地行情，這些"地王"項目能不能在客戶預算不多的情況下順利去化，也是一個疑問。
在北京和上海的購買力無法隨著地價大幅躍升之時，同為一線城市的廣州，卻因為平均房價不高而成為開發商爭相進入的城市。莫非，下一步房企的機會在廣州？
北京 自住房入市預期削弱購買力 伴隨高價地層出不窮，越來越貴的"面包"究竟有多少人能買得起？
今年對北京1120位購房者進行的問卷調查結果顯示，北京剛需項目購房者中98.18%的人購房預算低於300萬元，改善型項目購房者中近八成受訪者購房預算在150萬~300萬之間。
"現在北京非核心區域一套剛需項目的平均成交價格大概在300萬左右，而主流購買力更多集中在200萬，這之間就是供需平衡差，這一差額肯定會而且正在越拉越大。"蘭德咨詢總裁宋延慶在接受 《每日經濟新聞》記者采訪時指出，目前樓市的銷售高潮期已經持續瞭兩年，今年將面臨調整，而這次調整很可能不是源自政策外力，而是內調。
供需比懸殊 房價難降溫 根據針對北京1120位購房者最新調查顯示：北京剛需購房者中逾三成(32.73%)的受訪者購房預算是150萬~200萬元，27.27%的受訪者購房預算在150萬以下，21.82%的受訪者購房預算是200萬~250萬元，16.36%的受訪者購房預算是250萬~300萬，另有1.82%的受訪者購房預算是300萬元以上。其中，近七成(69.09%)的受訪者購房的意向面積是50~90平方米。
可以看出，大部分購房者預算集中在200萬元以下。
中原地產統計數據顯示，2013年北京市場總價200萬元以下的住宅總成交套數為45274套，均價為14668元/平方米，占全市總成交的56.75%，這一占比也是數年來首次跌下60%。
"價格上漲導致瞭郊區中低價房源水漲船高，200萬元、90平方米以下的房源供應占比也在下調。"中原地產首席分析師張大偉對此指出。
北京樓市真實的購買力如何？這些問題似乎很難找到標準答案。
2012年底，市住建委曾公佈瞭這樣一組數據，在北京市限購令實施以來的一年多時間內，北京市以"連續5年以上繳納社保"為審核條件的申請傢庭共2.73萬戶，占全市申請傢庭的5.6%；其中實際購買住房的1.47萬戶，占全市購房數的5%。
按照這一數據粗略估算，限購以來的一年多，北京全市購房的基數大約在30萬戶左右。
亞豪機構統計數據顯示，北京2014年1月份接近7000套的消化量遠遠高於新增的2500套供量，供需比接近1:3。截至1月末，北京商品住宅庫存量僅為55078套，創下歷史新低。
與此同時，北京新建住宅市場的成交量近幾年也一直徘徊在年成交12萬套左右。不難看出，北京樓市之間的供需比一直存在較大的懸殊，這也是北京樓市價格持續飆高，難降溫的根本原因。
自住房項目加重觀望預期 "不是購買力減弱的問題，是心理預期的問題。"亞豪機構市場總監郭毅直言。
的確，低於周邊在售價格20%甚至更多的自住房項目無疑將鎖定很大范圍的購房者，等待、觀望的情緒越來越重，影響瞭市場的成交狀況。
中原地產研究部統計數據顯示：2014年春節後，北京樓市收獲歷史最差開局，截至22日，2月北京新建住宅商品房部分僅成交979套，二手房住宅僅成交3543套，合計成交不足5000套，相比2013年同期跌幅超過一半。
二手房市場反應更加強烈。據統計，2月份以來北京二手房成交均價在3.12萬元/平方米，相比1月份的3.18萬元/平方米和去年12月份的3.26萬元/平方米出現瞭持續下調。據多傢中介機構反映，二手房報價下滑幅度也有加速現象，目前北京二手房報價平均約3.2萬元/平方米。
"因為需求出現觀望，房主的心理價位出現瞭調整。部分業主開始願意調低報價。"張大偉對此說道。
今年2月15日，金隅地產位於北京高井和單店的兩自住房項目開始申購，數千套的總量相當於北京接近一個月的商品房住宅成交。
據《每日經濟新聞》記者瞭解，北京在2014年全年供應的自住房量將突破4萬套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4萬套相當於增加50%的供應，雖然普通購房者申請到的難度非常大，但其中大部分需求都會處於觀望中。
剛需依然強大 "目前來看還沒有發現項目成交出現放緩，但商品房參與搖號的客戶基數在減少。"北京一位房企人士對《每日經濟新聞》記者說，之前其所銷售的商品房參與搖號的客戶比例大約是在1:4~1:5，更有甚者搖號比例高達1:10。"現在自住型商品房分流瞭很大一部分需求，基本上比例維持在瞭1:2。"
根據亞豪機構數據統計顯示，3月北京商品住宅市場預計將有35個新老項目入市銷售，與2013年同期齊平。
《每日經濟新聞》記者走訪瞭上述即將入市的部分項目後發現，在預計3月份開盤的多個項目均出現瞭報價的上漲，其中位於房山區的某項目上一期價格在20000元/平方米，而目前報價則接近25000元/平方米；另一位於臺湖區域的一個項目漲價幅度也達到瞭50%。
"3月入市項目報價的明顯上漲，一方面是受到限價解禁利好的拉動；另一方面則是基於地價水平的不斷上升以及未來可預見的新增純商品住宅產品的不斷減少。"亞豪機構副總經理高姍告訴 《每日經濟新聞》記者。
"從目前的情況來看，剛需項目基本上沒有收到交易放緩的影響，相反很多項目蓄客期都比較長，基本上開盤後的去化速度還是比較快。"上述房企人士對記者說道。
在郭毅看來，今年上半年北京市場並不會發生較明顯的變化，但一些定價過高的高端項目的銷售也許會放慢，"預計下半年開始樓市格局就將逐漸出現調整，樓市庫存壓力緩解的同時，高端市場價格趨高、競爭走向激烈也已成定局。"
對於今年的盈利狀況，也有房企人士直言利潤空間將越來越小。對此，宋延慶告訴記者，隨著市場的競爭越來越激烈，行業平均利潤率也將會越來越低，預計"年均凈利潤降低1個百分點"的趨勢會持續下去。
上海 超三成購房人群預算過300萬元 相比北京，上海購房者的購買力可能略占上風。根據克而瑞的統計，2013年上海有超過三成的商品住宅成交總價段超過300萬元，其中300萬~500萬元區間的房屋銷售總額占去年上海商品住宅總銷售額1/6左右。
但是，去年下半年高價拿地的項目如果選擇今年入市，必然會面臨兩種可能：要麼犧牲利潤率，以較低的成交價格賣房；要麼持續放慢銷售速度。無論選擇哪種思路，都會影響公司的項目收益率。
也有業內人士相信，開發商如果能夠及時調整產品策略，以低總價的產品吸引購買，應該還是有機會。畢竟目前上海的購房客群，並非全部來自上海本地。隻要能夠控制總價，在犧牲一定利潤率的情況下，地王項目還是有望很快出貨。
購買力之源：靠換房帶動消費 研究報告公佈後，業界普遍對其公佈的數據感到懷疑。報告顯示，上海改善性購房者的預算超過六成總價高於300萬元。其中，300萬~500萬之間的占22.58%，500萬~800萬之間的占16.77%。同期，北京的改善購房人群中，購買預算在300萬~500萬之間的人隻占5.36%，500萬~800萬之間的占12.5%，800萬以上的占3.57%。
事實上，北京千萬豪宅成交火爆情況屢見不鮮。上述數據是否真實可靠？研究報告所選擇的樣本范圍究竟有沒有代表性？
負責上述研究的分析師潘一花說，他們的調查樣本來自於上海87個項目的銷售案場的917組看房客的隨機抽樣問卷。
《每日經濟新聞》記者參考瞭德佑、中原和克而瑞三傢研究機構的數據加以印證。克而瑞的數據顯示，上海市場去年總價800萬以上的住宅成交，占到住宅成交總套數的4.26%，這個數據甚至遠高於調查。
如此高的購買力究竟從何而來？他們的需求是否能始終穩定？中房信研究總監薛建雄的觀點和研究報告一致，即300萬以上總價房屋的主要購買資金來源需要通過置換二手房或者銀行提供更多的按揭來實現。
貸款信用 這一部分購房者的資金來源不成問題，但是卻極易受政策、經濟、銀行信貸等因素影響。一旦二手房市場的成交勢頭發生變化，或者市場風向上發生偏轉，他們的購房意願就會發生變化。
薛建雄說，目前樓市的購買力現狀是兩極分化嚴重。由於銀行融資成本上升，對地產貸款風險評估門檻提高，按揭貸款普遍以基準利率放貸，剛需人群的購買能力其實一定程度上受到很大的影響。
相比之下，那些受到銀行嚴格限貸限制，擁有房產或其他資產的購房人群，反而更有購買力。比如很多銀行有不成文的規定，在這些銀行購買上百萬的理財產品，其獲得相應貸款反而可能獲得優惠。
但也正是這批購買力相對強的客群，其投資渠道和可選擇面更寬，購房的迫切性卻遠遠比不上剛需或者剛改客。正因如此，包括融創綠城、星河灣在內的上海高端住宅開發商去年都曾有改小戶型，降低總價段賣房的舉動。
"地王"項目今年或難入市 市場的購買力看似不弱，但目前階段開發商漲價的難度卻不低。中原地產研究總監宋會雍說，目前上海市場的實際情況，顯然無法接受大幅度的價格上漲。他認為，以去年上海市民的收入增加程度，30%是一個極限。以目前銀行的信貸政策而言，這種購買力大幅提升的可能性非常小，幾乎不可能。
同樣，薛建雄也表示，如果單價上漲30%，也就意味著目前300萬元的房源成交價格能達到400萬元。但以目前的購買力增長幅度來說，要承受這樣的價格上升空間其實是非常困難的。
德佑地產的數據顯示，從去年12月至今年1月底，上海商品住宅的套均總價始終在220萬元左右，二手住宅則隻有170萬元左右。不僅成交總價始終難有大的突破，成交單價從去年10月底開始，也一直在22000元/平方米左右徘徊。雖然有個別周的成交均價突破23500元/平方米以上，但成交量隨即就出現下滑，一定程度上反映出成交價格繼續向上攀升存在較大阻力的現實。
德佑地產研究總監陸騎麟說，近期的成交周期比之前有所拉長，原本一套總價300萬元以上的房源兩個星期就能成交，而現在這個時間延長至一個月。同時，銀行的放款周期也在大大放慢。
綜合來看，今年再要出現像去年那樣的成交價格大幅走高行情將是非常不現實的。
對去年買地的開發商來說，市場能不能重現去年的成交價格大幅走高，卻是影響公司收益的關鍵所在。
統計顯示，2013年上海共計成交48幅純宅地，平均樓板價為11520元/平方米，2012年成交36幅純宅地，平均樓板價為7403元，2013年宅地平均地價漲幅超過55.6%。
很顯然，如果今年房價無法有一定幅度的上漲，那麼這些企業的項目利潤率下滑將成為大概率事件。
開發商：警惕加謹慎 在購買力無法大幅提升的情況下，開發商選擇怎樣的營銷策略才是正確的？
事實上，很多房企早已有瞭答案。陽光城(6.97, -0.27, -3.73%)集團營銷總經理汪峰去年底在回應《每日經濟新聞》記者提問時表示："雖然購買力短期內沒有大幅上升的可能性，但企業要變現這些高價獲取的地塊還是有辦法的。開發商可以在提高單價的情況下，縮小單套房屋的面積，降低總成交價。"
這種產品開發戰略一定程度上取得瞭效果，87個樓盤的調查表明，目前購房者實際上關註的面積段為90~120平米小兩房或者小三房。克而瑞的有關數據也反映，購房者對房屋總價的敏感程度遠遠超過瞭房屋單價。
中海地產一位負責營銷的人士告訴《每日經濟新聞》記者，目前90平方米的三房產品在市場上非常普遍。開發商們通過縮小面積，控制總價，提升項目銷售率的策略，正在被市場逐漸接受。
對此，世聯地產華東區域總經理袁鴻昌認為，北上廣深的房地產交易量會逐步下降，但是項目單價會很高，因為上述城市的人口可能會越來越集中，但土地資源並沒有那麼多。
在這樣的背景下，類似上海中環這樣的區域，單價9萬、10萬都有可能，這個價格與未來的貨幣發行也有關系，但趨勢上特大城市的交易量會降下來，更多會以資產的概念出現。對地產商來說，等幾年上市銷售，是另一種思路。
不過，《每日經濟新聞》采訪多位地產開發商時被普遍告知，他們對當前的整體趨勢相當警惕，今年的銷售策略將會更為謹慎。對他們來說，那些高價購買的土地，除非是確實極為優質的地塊，否則大部分都應該極早入市，以分散他們的風險。
"從目前來看，隻有去年一季度買地的那些房企才有可能獲得不錯的盈利。其他地產公司要獲取很好的收益，還是件相當困難的事。"薛建雄說。
這也意味著開發商今年的利潤和收益，基本上很難維持去年同樣水平瞭。
廣州 房價窪地引房企搶駐"補漲"恐令市場承壓 根據國傢統計局最新公佈的2014年1月70大中城市房價數據顯示，廣州以18.6%的同比漲幅居首。
實際上，如果單從房價水平來看，廣州房價的絕對值遠低於北上深三大一線城市。廣州國土房管局公佈的數據顯示，2013年廣州全市新建住宅共網簽93035套，合計1058.48萬平方米，全市均價為13100元/平方米，僅上漲8.07%。
作為一線城市中的價格窪地，由於房價水平較低且土地供應充足，越來越多外地大鱷意欲進軍廣州市場。但在業內人士看來，雖然大型房企聚集存在共同推動板塊價值提升的可能性，但如果開發商盲目推高地價，未來能否成功消化將是考驗。
剛需產品仍占主導 根據《每日經濟新聞》記者整理的數據發現，北京、上海、深圳於2013年新房售價分別為23324元/平方米、24177元/平方米、21595元/平方米，與之相對，廣州約13100元/平方米的房價水平僅為前三者的六成。
從各區域來看，在廣州原十區二縣中，均價在3萬元/平方米以上的區域僅有越秀與天河，花都、南沙、從化、增城四個區域均價更低於1萬元/平方米，並且上述四個區域在2013年新增供應套數占全市比例高達60%。
合富置業首席市場分析師龍斌告訴《每日經濟新聞》記者，廣州房價之所以在一線城市長期 "墊底"，一方面是由於廣州土地供應量充足，供求矛盾不如北上深般尖銳；另一方面，廣州剛需買傢占市場主導，投資比例不高，抑制瞭房價炒作空間。
"廣州更多的人選擇做生意，對於住宅的投資需求不像北京上海這些城市這麼強烈。"經緯行研究中心總監朱欣苑告訴記者。
根據網易房產數據中心統計顯示，去年全市89%成交集中在2萬元/平方米以下的產品，單價在1萬元/平方米以下的剛需產品成交占比高達52%，單價在3萬元/平方米以上的高端產品成交占比僅為3%。
合富輝煌預計，廣州十區今年的可售貨量約為11萬套，和去年基本持平。從區域來看，中心六區新增貨量仍然較少，白雲、番禺、蘿崗、南沙等外圍區域供應量依然占據主導。從供應產品來看，仍然以剛需型產品為主，100平方米以下的戶型占比高達45%。
"根據我們監測，目前廣州置業者主要的購房價位在200萬元總價以下，100萬~150萬元的剛需型產品最受歡迎，去化率也更高。由於今年市場新增供應依然以剛需型產品為主，預計去化率仍將理想。"合富輝煌首席市場分析師黎文江向記者表示，由於廣州於近日宣佈增城與從化撤市改區，行政區劃的變更有可能直接促成瞭增城、從化人口轉變為廣州戶口居民，這兩個低價區域市場有望取得更好的表現。
地價若過高仍有風險 易居中國執行總裁丁祖昱認為，就四個一線城市來說，廣州無論是地價還是房價都遠遠低於北京、上海，可算是價格窪地，房企將目光投向廣州，使得廣州土地市場大有迎頭趕超的味道。
在上周舉行的廣鋼新城土地拍賣會上，除瞭保利、萬科等傳統華南大型房企參與外，還吸引瞭珠海華發股份、北京金融街以及重慶龍湖地產3傢外地房企前來競拍，華發與金融街更是以刷新區域地王紀錄的價格成功搶得該地塊。
根據世聯地產統計，2013年廣州十區二市有一半以上住宅土地溢價成交，
信用借款全年樓面地價為5123元/平方米，大幅上升100%。
中原地產項目部總經理黃韜認為，部分外地房企為瞭在廣州市場立住腳不惜高價搶地，為瞭消化高地價成本產品被迫走豪宅路線，在市場不明朗的環境下，這批高價地未來消化存在風險。
仲量聯行的研究報告也認為，去年土地市場持續火熱，迫於成本壓力，預計廣州的開發商將提高住宅定位，預計2014年廣州的豪宅市場竣工量近4000套，高於過去兩年。由於廣州地產調控政策在年內放松的機會不大，這對投資型需求和改善型需求均構成壓力，豪宅去庫存壓力較大。
另一個不確定因素是房貸，《每日經濟新聞》記者從多方瞭解到，春節過後廣州首套房貸進一步收緊，四大國有銀行首套房貸利率全線上浮5%，部分股份制銀行上浮幅度更高達20%，且放款時間基本在三個月以上。
"在剛需產品市場，按照目前的價位，市場還是具備承接力。但如果房價進一步上漲，加上房貸利率上浮的影響，將對購買力造成極大削弱，開發商在制定漲價計劃時應該要審慎；在高端市場，由於城市定位的原因，廣州豪宅市場對外地客戶吸引力遠低於北京上海，未來高端產品的消化將存在壓力。"黃韜認為。
3月22日新浪樂居踏春尋房總動員大型看房團新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-02-28/07462626661.shtml
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