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地產中介:房價初顯頹象 地方調控放松或將增多
"北京的房價哪裡最高？這還用說嘛，當然是故宮瞭，那可是無價的，別的地方還是有價的。"鏈傢地產北京燈市口店劉經理幽默地對記者說。然而劉經理眼中的有價可循的北京房地產市場也不平靜，他頗有擔心地說："現在北京房地產市場行情不像去年那樣好，一些熱門地區成交量還比較穩定，其他地區呈現有價無市的狀況。"
"五一"小長假期間，北京樓市成交量跌破歷史新低。據多傢房產機構的統計數據顯示，5月1-3日，北京新房成交量僅為169套，成交面積為1.89萬平方米，成交套數、成交面積比去年"五一"假期分別降低78%、74%，更是創下瞭自2008年"五一"假期以來的最低值。
二手房方面，北京"五一"期間二手房網簽量僅為31套，與去年"五一"期間相比下降瞭82%，成交量為近6年來最少。據亞豪機構統計數據顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價也出現下行，僅為20836元/平方米，對比清明小長假期間，價格下探幅度高達18%。
對此我愛我傢房產中介表示，去年底開始，北京樓市就呈現出"量跌價穩"的特征，二手房和新房都是如此。
自住房"攪局"北京樓市
去年10月北京出臺《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，正式推出"自住型商品房"，提出要在兩年內供應7萬套的自住房建設土地，以穩定房地產市場。自住房是中低價位自住型改善型商品住房，是政府"低端有保障，中端有政策，高端有控制"的總體思路落實。它介於保障房和商品房之間，目的在與緩解購房"夾心層"的壓力，平抑房價，穩定市場預期。
鏈傢地產市場研究部根據建委發佈數據統計，自去年11月份至今，北京已有8個自住型商品住房入市，總供應房源達14700套。相當於去年以來新建純商品住宅的成交規模。
從新建住宅的角度看，自住型商品房也占據瞭一定的市場份額。由於價格明顯低於周邊同質項目，吸引瞭大量剛需和剛性改善購房群體。盡管當前自住型商品住房的供給還不能夠充分滿足潛在的大量需求，但近期多個自住房項目陸續網申，也增大瞭購買的期望值。從自住型商品住房項目周邊的鏈傢門店瞭解到，有大量購房需求因自住型商品住房項目的推出而延緩入市。這對於階段性的市場降溫有明顯作用。
我愛我傢高級買賣顧問譚經理表示，成交量下降的部分原因是去年年初成交量較大，但更重要的是，北京信貸市場收縮使得購房需求入市的難度增加。部分城市頻發降價消息和自住型商品住房集中入市，一定程度上也加深瞭購房人群的觀望情緒。
鏈傢地產市場研究部張旭認為，今年初以來，北京二手住宅市場持續冷淡，購房人群觀望濃厚，這其中有很大一部分是寄望於自住型商品住房項目的群體。從供需角度看，申請數量和供應量對比懸殊，尤其是位置優越的區域，自住型商品住房對於周邊商品房市場的影響更為明顯。以朝陽東壩和高井兩個區域為例，大量提出過自住房申請的購房群體都在等待申購結果，暫時入市的可能性很低。這造成區域性的市場低迷，價格出現相對明顯的松動。部分急售業主讓價比例最高達到10%。目前入市的自住型商品住房項目多數集中在五環以外剛需集中的地帶，很多自住型商品住房的申請者不局限於一個項目，因而可能影響的范圍更大，需求觀望的時間持續更長。
土地成交價依舊火熱
北京市鏈傢地產中介李經理指出："與房價相比，土地成交價可謂是冰火兩重天。"
2014年北京土地成交88宗，土地出讓金達1114.53億元其中，居住類地塊，無論從成交總數還是土地出讓金來看，今年是2007年以來同期的最高量。
鏈傢市場研究部分析稱：在市場升溫期，北京土地市場經歷瞭一輪高溫交易周期，在今年一季度，土地市場優質地塊的競爭程度依然激烈。而今年二季度以後，房地產市場的下行趨勢愈加明顯，北京土地市場交易狀態也開始呈現分化和觀望的趨勢。4月以及5月初，商品住宅成交的形勢或許影響整個市場主體預期發生轉折，這將直接影響到房企在土地市場的拿地力度。預計短期內，商品住宅市場依舊持續低迷，土地市場在5月之後或有明顯的降溫，政府的推地頻率也會有所調整。
在一線城市成交量從高位下行的同時，部分三四線城市則已經在低谷掙紮瞭很久。為此，部分庫存量較大的城市開始對調控政策進行微調。
2014年3月，全國70個大中城市房價上漲趨勢進一步放緩。主要表現是房價環比上漲城市數量持續減少。3月，農地變建地條件算公式70個大中城市中房價依然處在上漲通道的城市數量接近2012年底水平，尤其二手住宅市場降溫更加明顯，當前房價下降和止漲城市數量已經達到28個。從不同城市的價格變化看，部分二線城市和三線、四線城市價格調整持續，並且范圍逐漸擴大。而需求龐大的一線城市，也開始出現價格調整的跡象。如3月份以來，北京部分新盤低價入市，二手住宅市場業主降價范圍和幅度也進一部擴大。在供需矛盾緩和、購房者觀望情緒加深的情況下，市場定價的話語權重心悄悄發生轉移，這是房價出現進一步下調的先兆。
全國房價初顯"頹象"
張旭認為，從去年底以來，全國范圍的樓市調整已經顯示跡象，截至3月，房地產市場下調趨勢更為明顯。影響行業和市場的各項重要指標都表現低迷。這期間，持續收緊的信貸市場對抑制需求、降溫市場發揮瞭重要作用。與此同時，北京的自住型商品房、其他城市的限購收緊等地方性政策也加劇瞭區域市場的降溫。
2014年初，"兩會"上提出的 "雙向調控"，客觀上會給樓市低迷、房價上漲動力較弱的城市以放松空間。加之今年經濟增幅降低，宏觀經濟形勢壓力增加，預計下半年地方性調控放松現象或有增多。
張旭認為，由於當前信貸市場依然沒有放松跡象，整體的需求觀望情緒仍會持續。往年屬於成交旺季的二季度，會出現一定程度的增長壓力。價格調整持續，同時區域間分化更加明顯。一線城市在較短時間內會維持基本穩定的量價，而進入庫存盤整周期的城市，價格仍會有進一步下調的可能，土地和供應市場也會出現明顯緊縮。
同時中研網訊提到：當前政府最重要的職責是搞好保障房體系，而不是急吼吼地救市，至少目前尚沒有救市的必要。在城鎮規劃過程中，一定要對安居房(包括廉租房、經濟適用房)作出長期明確的具體規劃，避免安居工程建設懸空。在安居工程土地出讓時，要確定最低價和最高價，既不能讓承包商從中牟取暴利，也要讓承包商有利可圖。就當前樓市基本狀況而言，還沒到必須救市的時候，因為救市畢竟是一件大事，需要且行且謹慎。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-12/08112725864.shtml
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